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21/02/2016 14:47:37

Bonjour,

Je n'ai pas trop d'expériences personnelles mais j'ai des clients qui utilisent des services d'envoi comme Maileva, filiale de la Poste, qui propose une gamme d'outils très techniques et puissants... notamment sur les découpages de PDF.

Sur ces accords il faut vraiment prendre l'article 64-1 du décret du 17 mars 1967 à la lettre :

Article 64-1
Lorsque l'accord exprès du copropriétaire mentionné à l'article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est formulé lors de l'assemblée générale, il est consigné sur le procès-verbal de l'assemblée générale mentionné à l'article 17 du présent décret.
Lorsqu'il n'est pas formulé lors de l'assemblée générale, le copropriétaire le communique par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par lettre recommandée électronique au syndic, qui l'enregistre à la date de réception de la lettre et l'inscrit sur le registre mentionné à l'article 17.

Du coup j'ai mis en place une solution très pragmatique qui consiste à ajouter une ligne avec case à cocher et signature sur la feuille de présence ; même si je détourne ainsi la fonction de ce document (ce qu'on peut me reprocher...) je trouve que c'est le bon moment (le copropriétaire est là, le stylo à la main !!!) pour donner son accord et confirmer ou communiquer son adresse mail... Pour aller plus loin, il faudrait valider et enregistrer l'adresse et ajouter un bloc dans le PV aves la liste des copropriétaires (sans leurs adresses bien sûr).

Une autre solution très pragmatique : une résolution formulée ainsi "Les copropriétaires qui votent pour cette résolution acceptent de recevoir les futures notifications par mail..." !

Mais un courrier-type avant l'AG (à joindre à la convocation est sans doute la meilleure approche ; le syndic devra de toute façon conserver et gérer (mettre à jour les adresses) les autorisations, tout comme il doit désormais le faire avec les autorisations de prélèvement SEPA...

Sur la comparaison des prestataires, il faut considérer la spécificité de la copropriété et le volume des convocations, c'est à dire comparer les coûts pour un envoi de 50 pages plutôt que une et pour le bon nombre de copropriétaires...

Cordialement,
André

21/02/2016 13:57:07

Bonjour,

La gestion des sinistres est rare heureusement pour la plupart des petites copropriétés mais dans les grandes c'est une tâche régulière et importante pour les syndics...

Pour le moment on a des fichiers ou des données un peu éclatées ;
- le compte et la fiche fournisseur de l'assureur ;
- le fichier des contrats utilisé pour le carnet d'entretien (et le rappel des échéances) ;
- on pourrait aussi avoir un modèle pour génération du courrier depuis la fiche (fournisseur ou copropriétaire)...

Que mettre dans un fichier "sinistre" ???
Plusieurs dates (survenance, déclaration, visite expert...), une description...
Associer tout ça à un (ou plusieurs ???) copropriétaires ?
Associer tout ça à un contrat et/ou un fournisseur ?
Suivre ensuite l'historique ; générer les écritures en cas de remboursement, les ventiler entre syndicat et copropriétaire ?

Je commence la réflexion ; ça ne sera de toute façon pas dans la prochaine version et mise à jour mais pour plus tard alors ça laisse le temps à tous ceux qui ont des idées ou des suggestions de les partager ici !

Cordialement,
André

21/02/2016 13:36:03

Bonjour,

Je suis très ému par ce témoignage tellement élogieux sur Val Compta et mon travail... alors un grand merci !

La prochaine gestion sur laquelle je travaille c'est les compteurs divisionnaires ; associer à chaque lot un ou plusieurs compteur(s) ou répartiteur(s) et pouvoir ensuite importer les fichiers Excel des prestataires qui font les relevés...

Sinon, quand je vous ai suggéré le forum, c'était surtout pour que vous fassiez profiter le plus grand nombre de votre envoi de devis par mail, à une partie seulement des copropriétaires, en utilisant la fusion Word dans un premier temps puis le découpage de PDF avec un outil externe (Ant Renamer), le renommage "à la manière de Val Compta" en fichiers APPEL_DU_xx_xx_xxxx_450xxx..... et l'envoi par mail comme si il s'agissait d'appels !

C'est une astuce, un peu technique, qui ouvre là aussi une réflexion sur la gestion des correspondances et les traitements qui pourraient être faits sur les PDF (notamment des fusions). Pour le moment les documents pour AG doivent être envoyés par recommandé classique, recommandé électronique ou remis en mains propres mais rien n'empèche de doubler ces envois par des mails classiques sur des documents secondaires et individualisés. Par exemple sur le "projet de répartition individuel" je pense qu'on peut joindre à la convocation le tableau global mais envoyer à chaque copropriétaire le décompte et le détail avec le pouvoir, etc...

La liste des pièces jointes individualisées s'étoffe un peu en version 2016 :

Mais je pense ajouter une gestion des PDFs et un type "libre", par exemples un répertoire "AUTRES" où on pourrait générer par concaténation ou depuis des outils externes des fichiers DOCUMENT_DU_xx_xx_xxxx_450xxx..... à suivre !!!

Encore merci M. Davy !!!
Bon dimanche à tous, cordialement,
André

19/02/2016 04:33:56

Bonjour,

Le traitement normal de la clôture c'est la répartition ; au 31/12 (ou au dernier jour de l'exercice) dans un premier temps pour présenter l'annexe 1 et ensuite à la date de l'AG et de l'approbation des comptes...

Mais en pratique... il arrive qu'on ne puisse pas répartir, soit parce que l'AG n'a pas approuvé ou pour des raisons diverses (j'avais le cas d'une copropriété où les relevés des répartiteurs n'ont été fournis que 2 ans plus tard !!!).

Dans ces cas, il est très important de conserver la ventilation du résultat ; en effet la différence entre les provisions et les dépenses doit être faite par clé car on peut avoir des excédents sur certaines catégories de charges et des insuffisances sur d'autres... Il y a donc une nouvelle option "Ventiler par clé" pour la clôture de type "Affectation" qui va générer plusieurs lignes, avec la clé même si on n'est pas sur des comptes de gestion :

Ce traitement est également adapté pour les ASL ou si on décide d'affecter le résultat à un fonds (travaux) mais en respectant les quotes-parts et la juste répartition...

Cordialement,
André

19/02/2016 04:13:55

Bonjour,

Les questions de clôture sont toujours délicates...
Déja le fonctionnement normal pour clôturer l'année précédente avec ces histoires d'annexe 1 à présenter à l'AG après répartition mais des écritures qui ne deviennent exigibles qu'après l'approbation et donc à la date de l'AG c'est compliqué.

Mais lorsque pour une raison X ou Y, reprise délicate, changement de syndic, contentieux, retards... le syndicat a pris du retard c'est encore plus compliqué !!! Sur un plan technique, Val Compta est très souple et très puissant et il est possible d'approuver jusqu'à 2 exercices en retard. Concrètement, une assemblée générale le 10 mars 2016 pourra approuver non seulement les comptes 2015 mais également les comptes 2014 et même les comptes 2013 !!!

En effet, on travaille sur 4 exercices ; les deux premiers sont proposés pour la clôture mais la date de l'AG peut se trouver sur les deux autres. Je pense qu'un exemple sera plus explicite :

Ici sur un cas minimaliste d'un résultat de 200 € en 2013 à répartir sur 2 copropriétaires à l'AG de mars 2016 :

La clôture va solder les comptes 2013 et générer des A Nouveaux au 01/01/2014...
Elle ne fait rien sur 2014 (qui devra être clôturé aussi à un moment).
Les écritures définitives de répartition sont produites à la date de l'AG ; le 10/03/2016.
Entre temps, le résultat 2013 attend sur le compte générique 450000.

Ce type de traitement est évidemment un peu particulier et je recommande de vous faire assister par un expert Val Compta (moi même par exemple !!!) mais sachez-le ; des reprises délicates de vieilles comptabilités avec l'approbation de N-3, N-2 et N-1 à une même AG c'est possible avec Val Compta :-)

Cordialement,
André

19/02/2016 03:49:22

Bonjour,

Réponse un peu tardive mais réponse quand même !
Seuls les fournisseurs de la racine 401 (dans la version française du moins) sont proposés dans l'écran Factures ; ce que vous pouvez faire dans votre cas c'est de passer l'opération sur le 401000 - Fournisseurs divers puis aller en Saisie directe et remplacer le 401 par votre 442010... Quand on est plus à l'aise, il est facile et rapide de saisir directement les deux lignes en saisie directe...

Cordialement,
André

17/02/2016 10:57:24

Bonjour,

Non bien sûr ; le coeur de Val Compta reste dédié aux copropriétés françaises mais nous avons déjà la gestion des ASL qui se démarque mais rejoint par certains aspects les copropriétés et puis il y a aussi les versions belges, suisses ou marocaines où là aussi on retrouve un logiciel et des fonctionnalités communes mais avec des spécificités sur le plan comptable et les racines de comptes.

Une version SCI avec les mêmes principes me semble a priori jouable mais je cherche des avis et des retours avant de me lancer...

Cordialement,
André

16/02/2016 20:13:56

Le choix de Val Compta c'est de présenter l'appel comme un courrier avec un chapeau, une entête et un pied...
Il y a un montant global à payer pour un ensemble d'appels (provisions opérations courantes et/ou travaux et/ou avance) à une même date mais on a un tableau qui ventile et détaille tout ça, par clé et/ou par lot !

Fondamentalement je ne prévois pas de changer ça... en revanche ces documents sont de plus en plus souvent envoyés par mail plutôt que par PDF ; si on prend le décret à la lettre c'est "illégal" mais comme y a pas de sanctions prévues et que nous sommes en 2016 et que la loi vient juste de retirer la télécopie comme moyen de convocation et qu'il faudra encore 3 ou 4 ans pour qu'elle parle de mails (et encore ça risque d'être des mèls ou des courriers électroniques)...

Moi je m'en fous, je vais aller vivre en Patagonie avec Florent Pagny !!!!

16/02/2016 15:36:59

Bonjour,

On m'a demandé ce matin si je disposais d'une version de Val Compta pour les SCI...

Après quelques vérifications et informations, les SCI utilisent le plus souvent le PCG ou plan comptable général, elles doivent par ailleurs gérer des comptes pour les emprunts, les immobilisations et les amortissements qui ne sont pas dans la version "copropriété France" de Val Compta mais dans les versions ASL ou étrangères...

En fait la principale adaptation serait de mettre en place :
- un mode SCI spécifique ;
- le plan comptable général (PCG) et les modifications induites (racines pour les clients, les associés...) ;
- des annexes (bilan et compte de résultat) de la comptabilité générale...

La TVA éventuelle devra être gérée avec les comptes (445) mais je ne sais pas si c'est une option courante ?
Quelques options "laxistes" comme "autoriser la saisie en dehors de l'exercice" devront sans doute être retirée...
En revanche, je ne m'embarque pas dans la fiscalité...

Mon problème c'est que je ne connais pas bien les SCI, n'étant pas moi même associé, et c'est la raison pour laquelle je vous interpelle ici pour me donner votre avis sur les situations les plus courantes, ce qui pourrait être fait pour adapter Val Compta, ce qui ne vaut pas la peine d'être fait...

Le point fort c'est les calculs de répartition en fonction des parts et la gestion des Assemblées Générales avec les majorités paramétrables...

Alors ???
Qu'en pensez-vous ???

Cordialement,
André

15/02/2016 20:03:47

Les commentaires de Jean-Pierre Mantelet sur son site :
http://www.jpm-copro.com/ARC%20TGI%20Pa … 2-2016.htm

15/02/2016 19:05:17

Bonjour,

Dans le prolongement des discussions sur la question du futur fonds travaux, voici le classeur exemple de JB22 et quelques explications :

http://www.valcompta.net/forum_img/Fond … xTest.xlsm

En pièce jointe un dossier EXCEL concernant la gestion du Fonds travaux .
-Une feuille d’ avis d’ appel de charges courantes et constitution du Fonds travaux
-Une feuille d’avis d’ appel de charges travaux avec affectation du fonds trravaux pour le financement.

Feuille ORTEGA :
Vous avez un appel de charges courantes et un appel pour constitution du fonds travaux (ligne 25, clé 11)
En cellule C45, le montant restant pour le copropriétaire dans le fonds travaux.

Feuille ORTEGA bis :
Vous avez un appel travaux avec utilisation du fonds travaux pour le financement :
-Ligne 30n Cellule A30, le pourcentage de financement des travaux, dans la limite de l’ avoir du copropriétaire dans le fonds travaux.
-Ligne 30,cellule E30, le montant du fonds disponible pour le copropriétaire.
-Ligne 30, cellule F30, le montant affecté au financement des travaux.
-Ligne 30, cellule G30, le montant restant pour le copropriétaire dans le fonds travaux.

15/02/2016 18:57:59

Je n'ai vraiment aucun problème pour citer d'autres forums ou marques ou associations !!!
http://www.universimmo.com/forum_universimmo/

Je lance un nouveau sujet pour mettre en ligne le classeur exemple de JB22...

14/02/2016 18:24:12

J'ai raté une autre discussion où il est question d'une perquisition de la brigade financière dans les locaux de l'ARC début janvier 2016...
http://www.universimmo.com/forum_univer … C_ID=21026

Pas un mot sur le site de l'ARC... plus prompte à publier les décisions de justice quand elle gagne contre les syndics qu'à déballer son linge sale on dirait...

14/02/2016 15:02:55

Bonjour,

Encore une belle aberration de la loi ALUR avec LA bêtise ultime qui démontre toute l'ignorance et l'incompétence des rédacteurs :
"Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice."

Pour la fiche, près de 2 ans après la loi ALUR on attend toujours le décret ; certains auteurs disent qu'il existe déjà beaucoup de documents entre l'état daté, le carnet d'entretien et les annexes et doutent de sa pertinence... De mon côté j'avais préparé une ébauche dans la version 4, sorte de mini-bilan comparatif avec les informations essentielles :

Dans l'attente et le flou, je ne l'ai pas incorporée dans la V3... sur les modalités et les pénalités d'un document fantome je n'ai pas grand chose à dire.

Cordialement,
André

14/02/2016 12:26:20

Si vous voulez diffuser votre solution Excel, envoyez moi la dernière version et je la mettrai en ligne avec un lien dans cette discussion !

14/02/2016 02:25:20

Bonsoir,

Un jugement récent, en première instance, vient de condamner l'ARC et d'annuler plusieurs décisions de radiation, révocation ou délibérations... Evidemment ce n'est pas sur le site officiel mais voici quelques liens :

http://arcopro-adherents.info/larc-cond … rs-droits/

Le jugement :
http://arcopro-adherents.info/wp-conten … 9v2016.pdf

Discussion récurrente sur l'adhérsion sur le forum UI :
http://www.universimmo.com/forum_univer … _ID=201885

Cordialement,
André

13/02/2016 22:35:41

Bonsoir,

La possibilité de mettre le résultat sur un compte 103100 (ou autre 10x ou 450x ou 470x) est surtout adaptée aux ASL qui veulent augmenter ou diminuer le fonds de roulement mais c'est également une option pour faire une clôture provisoire et générer des A Nouveaux sur les comptes de tiers et la banque.

Dans le cas de la clôture définitive avec répartiton à la date de l'AG, la question se pose pour savoir dans quel compte mettre le résultat entre le 01/01 (dans les AN) et la date de l'approbation. Au début je mettais ça en 470 et depuis 2 ans environ c'est dans le compte 450000 pour une meilleure cohérence de l'annexe 1 si elle était éditée à ce moment.

On ne peut pas dire que 1033 est transformé en 450...
Je fais évidemment une distinction entre tous les comptes du plan comptable des copropriétés :-)
A ma connaissance la gestion comptable du futur fonds travaux n'a pas été précisée mais je pense que ça viendra. Pour le moment le 1032 (ou mettons un 1032xx) est probablement le plus proche et le mieux adapté.

Je ne dis rien sur la gestion hors-comptabilité des emprunts en copropriété, là encore c'est lamentable.

Cordialement,
André

13/02/2016 20:28:43

Bonsoir,

Si l'assemblée veut voter un fonds de 10% du budget c'est nécessaire mais si c'est 5 % je ne vois pas ce que ça change puisque avec ou sans résolution à l'ordre du jour, que le résultat soit pour ou contre, ça reste de toute façon une obligation d'appeler ces 5% en plus du budget... mais je vais ajouter la résolution-type et libre à chacun de construire son ordre du jour commme il l'entend !

Je vois passer pas mal de comptabilités et parfois, dans des petites copropriétés, le montant des travaux est sans commune mesure avec le budget ; on peut avoir un budget annuel à 5 000 € et des travaux à 150 000 € et le fonds travaux tel que prévu est totalement inadapté à ces situations, avant, pendant, après...

Cordialement,
André

13/02/2016 15:52:07

Bonjour,

L'intégralité de cet article 14.2 est tellement mal rédigé, mal écrit, avec des formulations boîteuses, des termes inadéquats, ça laisse un sentiment de honte et de colère. C'est un article de la loi ALUR et des fois on aimerait vraiment que certains rédacteurs collent leur nom et assument les textes indigestes qu'ils pondent, à défaut c'est le ministre qui signe qui en porte la responsabilité...

Ce que j'en comprends en langage clair (j'essaye du moins) :

1. Contrairement aux travaux classiques où les modalités et calendrier des appels sont libres, les appels du fonds travaux sont calqués sur les provisions (en gros trimestriel le plus souvent).

2. La période de 5 ans concerne à mon avis les immeubles neufs ; en gros pas besoin de constituer ce fonds avant.
Pas d'obligation non plus si le diagnostic technique fait apparaître une absence de besoin.
Pas d'obligation pour les copropriétés de moins de 10 lots si décision unanime (légère ambiguité mais restons sur l'unanimité de tous).

3. L'affectation du fonds est votée par l'AG à la majorité 25 / 25.1. Il peut servir aux travaux d'urgence sans pour autant dispenser le syndic de convoquer une AG supplémentaire (ou exceptionnelle).

4. On compare le fonds au budget annuel (ce qui est absurde) pour élaborer un plan pluri-annuel et/ou suspendre les "cotisations".

5. L'article 18 précise pour sa part qu'il faut ouvrir un compte, rémunéré, pour y déposer les "cotisations".

Les résolutions-types que je prévois donc d'ajouter :
Le vote du montant "en pourcentage" de ce fonds travaux (à la limite un vote à 5% est superflu puisque obligatoire).
L'affectation du fonds travaux en cas d'urgence (majorité 25/25.1).
La décision de ne pas constituer le fonds pour petites copropriétés (unanimité).
L'adoption d'un plan de travaux pluri-annuel pour utiliser ce fonds.
La suspension ou l'ajustement des "cotisations" (on ne sait plus trop ce qui est obligatoire ou pas passé ce moment).

Je n'aime pas du tout le terme "cotisation" et je proposerai / intégrerai une résolution-type plus courte et synthétique pour la fixation du montant mais la seconde résolution proposée par SyndicMan me semble superflue puisque c'est une obligation légale...

Toujours intéressant, je vous donne le lien vers la page de Jean-Pierre Mantelet sur ce fonds travaux :
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-2-9.htm

Cordialement,
André

13/02/2016 13:21:42

Mais ça n'a rien à voir... vous pouvez financer votre budget avec vos fonds propres, c'est à dire les soldes créditeurs des comptes 103.
L'écriture consiste à débiter le 1031 et à créditer le compte 703.

13/02/2016 13:04:39

Quelle est la situation et que voulez-vous faire précisément ?

13/02/2016 12:45:06

Bonjour,

Vous devez bien distinguer deux types d'opérations comptables... la gestion de trésorerie qui consiste à faire des virements entre différents comptes bancaires (menu Saisie - Virements / crédit du 501 et débit du 512) et l'utilisation du fonds de roulement pour financer une partie du budget (en gros reprendre et débiter le 1031 pour créditer le 703).

Je précise pour les puristes qu'il est question ici d'une ASL et non d'une copropriété !!!

Cordialement,
André

12/02/2016 22:01:31

Bonsoir,

Je vous confirme juste que je ne prévois aucune évolution logicielle pour la gestion du fonds travaux obligatoire avant la publication des décrets et de toutes les précisions nécessaires à se gestion.

Cordialement,
André

12/02/2016 15:13:23

Bonjour,

Moi j'ai votre classeur Excel mais je vous faisais cette proposition au cas où vous souhaitez mettre en ligne, ici et dans la discussion, des exemples mis en forme (même si votre dernier alignement est plutôt réussi !!!).

C'est clair et simple dans votre esprit mais je dois mettre tout ça sous la forme de fichiers, de rubriques, d'écrans, d'états, de PDFs... Pour le moment, un appel c'est une date, une clé, un compte et un montant ; je vais chercher les tantièmes de la clé, son total et j'applique bêtement la quote-part. Pour le moment, chaque fiche copropriétaire contient deux rubriques ; quote-part dans l'avance, quote-part dans les travaux...

Je ne souhaite pas aller vers la subdivision des comptes copropriétaire et pour le moment je ne vois pas clairement quelle gestion proposer pour transposer votre présentation Excel (ou un autre système) dans Val Compta. En même temps, ça me rappelle la gestion des emprunts et tout ce que j'avais mis en place à l'époque, au final beaucoup de travail et d'efforts pour un dispositif que personne n'utilise alors là je crois que je vais vraiment attendre !!!
http://valcompta.net/Gestion_emprunts_V … ta_v34.pdf

Cordialement,
André

12/02/2016 13:14:43

Donc vous présumez que le fonds travaux ne pourra en aucun cas profiter pour un niveau supérieur à la quote-part initialement apportée ? De mon côté, l'idée d'utiliser la totalité du fonds "général" pour le bâtiment A avec une partie des copropriétaires qui sera ensuite redevable ne me gène pas plus que ça...

Peut-être que le décret nous dira ça le jour venu ; pour le moment je laisse les choses en attente !

N'hésitez pas à m'envoyer des éléments (schéma, feuille Excel) si vous souhaitez que je les mette en ligne, je vous dirai comment les incorporer dans un message...

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1'676 Réponse par Andre 21/02/2016 14:47:37

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1'685 Réponse par Andre 15/02/2016 20:03:47

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1'686 Sujet par Andre 15/02/2016 19:05:17

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1'689 Réponse par Andre 14/02/2016 15:02:55

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Re: Clôture d'un livret et versement de celui ci sur compte courant. (5 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

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Re: Clôture d'un livret et versement de celui ci sur compte courant. (5 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

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Re: Clôture d'un livret et versement de celui ci sur compte courant. (5 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

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