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Le Forum de Valcompta » Messages par Andre
Rappelons ici la bêtise absolue qui impose d'imprimer et de diffuser à tous 15 pages d'un contrat-type totalement inadapté aux syndic non professionnels et aux syndicats coopératifs :-(
Et ceci pour chacun des syndics en concurrence !!! Ces lois ne viennent pas d'écologistes protecteurs des arbres 
Je ne pense pas que la démultiplication de pages dans les documents comptables comme la balance ou le grand livre présente un grand intérêt même si certains syndics semblent y prendre un certain plaisir (sans doute pour facturer plus de pages à 25 centimes).
Nous avons tous intérêt je crois à raisonner sur des cas et des exemples concrets, en essayant tant que possible d'utiliser une base commune et lisible... Dans votre exemple JB22, il faudrait commencer par donner les tantièmes de A et B, en charges générales et sur l'ascenseur. Je ne suis pas sûr non plus que le montant exact des travaux payés soit utilie ; ce qui importe c'est la constitution du fonds, ce qu'on va y puiser et ce qui reste à chacun... Vous amenez des concepts comme le "pourcentage de financement sur fonds travaux" qui m'échappent un peu ; il est évident qu'on ne pourra pas prendre plus dans le fonds que ce qui s'y trouve mais je ne vois pas pourquoi on ne peut pas avoir ensuite des situations inverses, c'est à dire des copropriétaires créditeurs et d'autres débiteurs comme dans l'exemple précédent.
De mon côté, je vais essayer de présenter les choses avec les données de la démonstration Dechaville, où les copropriétaires ont des noms comme "Francillon" et "Laporte" et où A et B désignent les clés et les bâtiments...
Voici pour commencer les tantièmes des deux copropriétaires :
Exemple : on constitue un fonds global de 10 000 € sur la clé des tantièmes généraux et on ventile ensuite pour utiliser 4 000 € sur le bâtiment A et 3 000 € sur le bâtiment B :
Dans ces écritures on a le montant réclamé initialement à chacun, la question qui se pose ensuite c'est :
- quelle est la quote-part restante pour chacun des lots dans le fonds travaux ?
- quelle est la quote-part pour chaque copropriétaire dans le fonds travaux ?
- quels montants faudrait-il réclamer ou rembourser pour procéder aux ajustements ?
Mon propos c'est de dire que Val Compta permet aujourd'hui de répondre à toutes ces questions et de respecter ainsi les justifications demandées :
Détail des quotes-parts par lot et cumul par copropriétaire :
Tableau de la répartition dans le fonds global ventilé (c'est à dire qui en profite...) :
Ajustement à faire entre débiteurs et créditeurs :
Autrement dit : Francillon est débiteur de 688.06 € car il a davantage profité du fonds sur le bâtiment A que sa contribution initiale...
Sans doute qu'on peut faire mieux et gérer tout ça autrement mais qu'est ce qui manque au juste dans cette présentation et cette gestion ???
Cordialement,
André
Bonjour,
Je ne vois pas bien quel lien vous voulez faire entre la constitution d'un fonds qui ressemble à une avance permanente de trésorerie (mais qui, d'après ce que vous décrivez, est souvent appelé "fonds de solidarité") et le 703...
En effet, il ne s'agit pas d'un produit de l'exercice (compte 703 - Avances utilisé quand on reprend des réserves afin de diminuer les provisions) mais d'un fonds "propre" qui va rester au passif pendant plusieurs années...
Concrètement, il faut créer la clé spéciale sur les copropriétaires solvables et/ou qui ont accepté de participer en neutralisant les tantièmes du ou des copropriétaires en difficulté et créer l'appel sur cette clé. Le compte 1033xx sera alors mouvementé par la génération des écritures (en même temps que 701 pour la part opérations courantes) et ne doit plus changer jusqu'à la décision d'AG (quand les choses s'arrangent) qui permettra le remboursement. Cette clé permet à tout moment de connaître la répartition et les sous-comptes ne sont pas utiles.
Cordialement,
André
Bonjour,
En général il y a très peu de nouveautés dans les mises à jour mineures ou révisions, entre 3.7.00 et 3.7.02 il y a eu quelques corrections de bugs ou l'ajout des listes de clés et de compte (touches F5 et F6 dans l'écran de saisie).
La mise à jour importante c'est la 2016.3 présentée ici : http://www.valcompta.net/forum/viewtopic.php?id=469
Cordialement,
André
Si un fonds de 10 000 € est constitué sur les charges générales et intégralement utilisé pour une partie spéciale (bâtiment A par exemple) on aura en effet un mélange de dettes et de créances ; exactement comme dans l'exemple ci-dessus !!!
Je ne vois pas ce que ça change que ce soit remboursable ou pas ; c'est juste le nom du copropriétaire associé à une quote-part qui est modifié par la mutation...
Dans l'exemple on a un fonds de 4 000 k€ qui ne correspond en effet plus à une clé et à une répartition mais qu'est ce qui vous choque dans les montants présentés ? Un copropriétaire a une part positive (une créance du syndicat) et l'autre négative (une dette)...
Je pense aussi que cet article, comme la plupart des textes de loi, s'applique à compter de sa promulgation et sans effet rétroactif ; c'est donc uniquement pour les AG et les contrats de syndic postérieurs au 06/11/2015 oui... et d'ici là ce n'est pas impossible qu'une nouvelle réforme ou décret ou arrêté vienne encore modifier les choses
Bonjour,
Il est hors de question pour moi de créer autant de comptes que de lots ou de copropriétaires ; j'ai des clients et des copropriétés avec 50, 100 ou 150 lots ça me semble totalement absurde. Mais libre à chacun de le faire si il le souhaite !!!
Dans ma vision des choses, c'est la notion de clé qui gère tous les calculs de répartition et il est possible de préciser la clé sur les opérations des comptes 102 et 103. Par exemple dans l'exemple qui suit, un fonds constitué sur la clé 001 (tout le monde) pour 10 k€ et où on a utilisé 6 k€ pour des travaux sur le bâtiment A.
Le grand livre fait apparaître les clés sur chaque ligne (pour l'année en cours, attention avec la clôture et les AN) :
Un copropriétaire qui n'est pas dans le bâtiment A conserve sa quote-part complète :
En revanche un copropriétaire du bâtiment A qui a bénéficié du financement peut avoir une situation inverse :
C'est une manière de gérer mais on peut aussi utiliser plusieurs comptes :
103201 pour la clé 001
103202 pour la clé A
...
Cordialement,
André
Bonjour,
La règle c'est de répartir selon les tantièmes généraux et le critère de l'utilité ne s'applique que si la catégorie de charge est prévue dans le règlement de copropriété (typiquement l'ascenseur...) mais si vous estimez que le critère de l'utilité et de l'unité doit l'emporter pour des équipements comme les boites aux lettres, il faut juste présenter un budget (ou des travaux) cohérents et faire approuver par l'AG une telle répartition...
Cordialement,
André
Bonsoir,
Vous savez, il y a de nombreuses contradictions ou zones d'ombres dans la loi du 10 juillet 1965 et/ou avec le décret du 17 mars 1967 et quelques autres textes ou formulations... si vous commencez à en faire l'inventaire, vous n'avez pas fini !
Les ambiguités entre les termes "provisions" et "avances" en font partie 
Pour les travaux je crois qu'on peut convenir qu'il existe aujourd'hui deux mécanismes :
- des travaux identifiés, présentés en AG avec un plan de financement (les appels), un montant, des devis, etc... Article 14.2
- des travaux moins précis pour alimenter le compte 103200 et nommées provisions spéciales... Article 18
Le fonds travaux obligatoire de la loi ALUR / 2017 remplace le point II.2ème alinea et cette histoire de provisions spéciales (à voir quel traitement comptable appliquer alors au compte 103200) mais les travaux 14.2 demeurent !!!
Enfin je crois.
Cordialement,
André
Bonsoir,
Je propose donc la résolution suivante dans le fichier des résolutions-types :
Des ultimes remarques ???
Cordialement,
André
Bonjour,
En effet, le système de numérotation est le point faible du module AG mais le mieux c'est d'utiliser la structure par numéro de résolution + question. Si vous avez une résolution 03.00 qui s'appelle "Travaux", vous pouvez créer une résolution avec le numéro 03.01 pour les premiers travaux présentés puis une résolution 03.02 pour les seconds. Autrement il faut en effet tout rénuméroter manuellement.......
Cordialement,
André
Bonsoir,
La dernière installation officielle est la 3.7.02 diffusée au mois d'octobre 2015 ; je vous envoie un lien pour la télécharger !
Cordialement,
André
Bonsoir,
Si vous retirez 50 € de votre compte courant pour les mettre dans le portemonnaie de la copropriété, vous pouvez utiliser l'écran du menu Saisie - Virement de compte à compte ; indiquez la date, le montant, le journal et le libellé et du compte 512 vers le compte 530, Validez et voilà !
Sinon en saisie directe il faut créditer le compte 512 et débiter le 530...
Cordialement,
André
Bonjour,
Je vous ai déjà répondu par mail pour la saisie des A Nouveaux ; aller dans le menu Principal / Importation initiale / Balance, indiquer la date en bas et renseigner dans la table les numéros de compte et les soldes. Le bouton "Génération des écritures" qui apparait une fois l'ensemble équilibré va créer les écritures dans le journal d'OD et avec la date demandée (31/12 ou 01/01)...
Pour les encaissements, il faut avoir fait des appels et avoir des soldes débiteurs, ensuite ça se passe à partir de la liste des copropriétaires, double-clic pour ouvrir la fiche, le montant du débit est proposé en bas à gauche, vous pouvez changer la date, le mode de réglement puis Valider. La ligne s'ajoute au dessus, dans le relevé.
Cordialement,
André
En effet, il faut surtout dispenser le CS de son obligation de mettre en concurrence sans que ça se retourne contre lui ou que ça apparaissent comme un blanc-seing donné au syndic...
Bon alors je mets quoi dans le fichier des résolutions-types pour le module AG ??? 
Bonjour,
Il faut quand même replacer la loi Macron dans son contexte et ce qui a précédé ; en gros une mise en concurrence obligatoire et annuelle qui s'avérait bien lourde et bien compliquée.
Je ne pense pas du tout que le défaut de la mise en concurrence par le CS puisse entrainer l'annulation du mandat du syndic et la jurisprudence n'ira sans doute pas dans ce sens. On ne peut pas sanctionner et la copropriété et le syndic pour une "faute" du CS dans le cadre d'une loi foireuse...
Il ne faut pas oublier non plus que quel que soit la "mise en concurrence" faite par le CS, n'importe quel copropriétaire mécontent de son syndic peut également proposer un concurrent et un contrat...
En tout cas, les textes ne distinguent pas les syndics professionnels ou non-professionnels et il me semble également plus prudent de faire voter la dispense tout en rappelant la possibilité qui reste ouverte à tout copropriétaire...
Cordialement,
André
L'avance c'est un montant "comptable" qui correspond à vos fonds propres !!! Il est décidé (RDC ou AG).
Vous pouvez avoir 10 000 € d'avance de trésorerie et seulement 3 000 euro sur vos comptes bancaires parce qu'il y a 4 000 € de copropriétaires en retard et 3 000 € de factures payées avant les appels de provisions. Et justement, ça sert à ça !
Je pense que c'est corrigé depuis... quelle version avez-vous ?
Bonjour,
Je serais beaucoup plus prudent que vous sur les provisions de N+2... et il n'est pas question non plus des provisions pour travaux (article 14.1). Le problème du recouvrement quand il faut aller en justice c'est que le moindre doute ou flou (dans les comptes, la justification des provisions...) va profiter au copropriétaire ; mieux vaut utiliser cet article comme moyen de pression pour une somme limitée mais certaine que de trop demander...
Cordialement,
André
Nous ne parlons pas du même pourcentage ; je parle des 5% du budget minimum pour la constitution du fonds.......
Bonjour,
Je fais un peu de publicité à un client Val Compta qui propose ses services dans la maîtrise d'ouvrage en rénovation énergétique :
http://www.bbc-alsace.fr/
et je vous donne aussi le compte Twitter d'un contact sur Paris, spécialisé lui aussi dans la copropriété et la transition énergétique :
https://twitter.com/philou10eme
Cordialement,
André
Bonsoir,
Je sais que mon voisin, utilisateur de Val Compta, est également sous Linux (et sous XP par ailleurs !!!) et que, éditions à part, ça semble tourner correctement... je vais lui demander de passer ici pour nous donner son retour d'expérience ;-)
Après, j'ai également des inquiétudes sur la protection du logiciel et le système de code d'activation dans un système comme Wine
Cordialement,
André
Bonsoir,
Je conviens que dans l'optique d'un appel travaux trimestriel et systématique, une génération similaire à ce qui est fait pour les provisions courantes serait préférable à la gestion ponctuelle par le bouton Nouveau... Le compte ne sera pas un compte de produits comme 701xxx mais bien un compte de fonds propres, au passif, quelque part entre 101 et 104...
En revanche, à mon avis, il ne faut pas appliquer un pourcentage de manière trop rigoureuse (à la manière de certains syndics qui ajustent chaque année l'avance de trésorerie à 1/12ème du budget...) mais plutôt un montant annuel qui pourrait d'aileurs figurer dans l'annexe 2... ou quelque part !
Sur le nombre de comptes bancaires, on va attendre les décrets d'application et tout ça mais je trouve qu'il faut une réglementation différente et adaptée qui distingue une petite copropriété de 2 à 5 lots (où un compte est suffisant et où on se fiche de sa rénumération vu l'encours) et un ensemble de 150 appartements... Je vois déjà certains de mes clients qui jonglent avec plusieurs comptes et c'est surtout l'activité, l'organisation et les montants qui justifient le nombre de comptes.
Rappelons enfin que le système belge fonctionne depuis longtemps sur le principe de deux comptes bancaires distincts ; le fonds de roulement et le fonds réserve...
Cordialement,
André
PS : je n'avais pas encore vu et lu la réponse de JB22 mais je crois qu'il faut bien distinguer, pour le moment, la constitution du fonds (préparation des appels, compte) et son utilisation future !!!
Bonjour à tous,
Un peu de pédagogie pour changer ; la plupart des exercices comptables démarrent le 1er janvier avec un premier appel à la même date. Il existe un article très important pour mettre la pression sur les mauvais payeurs ; l'article 19.2 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 19-2
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Que dit cet article ? En gros le copropriétaire qui n'a pas payé son premier appel reçoit une relance simple, puis une mise en demeure en recommandé : si 31 jours plus tard il n'a toujours rien payé, vous pouvez saisir le président du TGI et réclamer la totalité des provisions de l'année. Peu importe l'antériorité, il ne s'agit pas ici d'obtenir des sommes dûes depuis longtemps mais par anticipation les provisions à venir. Cet article est un outil essentiel qui n'a d'utilité que en début d'année.
Le recouvrement est une mission ingrate du syndic mais nécessaire... bon courage 
Cordialement,
André
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