Je pense aussi que cet article, comme la plupart des textes de loi, s'applique à compter de sa promulgation et sans effet rétroactif ; c'est donc uniquement pour les AG et les contrats de syndic postérieurs au 06/11/2015 oui... et d'ici là ce n'est pas impossible qu'une nouvelle réforme ou décret ou arrêté vienne encore modifier les choses 
1'726 11/02/2016 06:07:22
Re: MISE EN CONCURRENCE.... (20 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
1'727 11/02/2016 04:54:30
Re: Fond Travaux Loi ALUR (89 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
Bonjour,
Il est hors de question pour moi de créer autant de comptes que de lots ou de copropriétaires ; j'ai des clients et des copropriétés avec 50, 100 ou 150 lots ça me semble totalement absurde. Mais libre à chacun de le faire si il le souhaite !!!
Dans ma vision des choses, c'est la notion de clé qui gère tous les calculs de répartition et il est possible de préciser la clé sur les opérations des comptes 102 et 103. Par exemple dans l'exemple qui suit, un fonds constitué sur la clé 001 (tout le monde) pour 10 k€ et où on a utilisé 6 k€ pour des travaux sur le bâtiment A.
Le grand livre fait apparaître les clés sur chaque ligne (pour l'année en cours, attention avec la clôture et les AN) :
Un copropriétaire qui n'est pas dans le bâtiment A conserve sa quote-part complète :
En revanche un copropriétaire du bâtiment A qui a bénéficié du financement peut avoir une situation inverse :
C'est une manière de gérer mais on peut aussi utiliser plusieurs comptes :
103201 pour la clé 001
103202 pour la clé A
...
Cordialement,
André
1'728 11/02/2016 04:31:49
Re: Clé de vote pour les travaux d'équipement ? (6 replies, posted in Val Compta AG)
Bonjour,
La règle c'est de répartir selon les tantièmes généraux et le critère de l'utilité ne s'applique que si la catégorie de charge est prévue dans le règlement de copropriété (typiquement l'ascenseur...) mais si vous estimez que le critère de l'utilité et de l'unité doit l'emporter pour des équipements comme les boites aux lettres, il faut juste présenter un budget (ou des travaux) cohérents et faire approuver par l'AG une telle répartition...
Cordialement,
André
1'729 10/02/2016 19:51:47
Re: Fond Travaux Loi ALUR (89 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
Bonsoir,
Vous savez, il y a de nombreuses contradictions ou zones d'ombres dans la loi du 10 juillet 1965 et/ou avec le décret du 17 mars 1967 et quelques autres textes ou formulations... si vous commencez à en faire l'inventaire, vous n'avez pas fini !
Les ambiguités entre les termes "provisions" et "avances" en font partie 
Pour les travaux je crois qu'on peut convenir qu'il existe aujourd'hui deux mécanismes :
- des travaux identifiés, présentés en AG avec un plan de financement (les appels), un montant, des devis, etc... Article 14.2
- des travaux moins précis pour alimenter le compte 103200 et nommées provisions spéciales... Article 18
Le fonds travaux obligatoire de la loi ALUR / 2017 remplace le point II.2ème alinea et cette histoire de provisions spéciales (à voir quel traitement comptable appliquer alors au compte 103200) mais les travaux 14.2 demeurent !!!
Enfin je crois.
Cordialement,
André
1'730 10/02/2016 19:30:03
Re: MISE EN CONCURRENCE.... (20 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
Bonsoir,
Je propose donc la résolution suivante dans le fichier des résolutions-types :
Des ultimes remarques ???
Cordialement,
André
1'731 10/02/2016 17:56:24
Re: préparation des résolutions (3 replies, posted in Val Compta AG)
Bonjour,
En effet, le système de numérotation est le point faible du module AG mais le mieux c'est d'utiliser la structure par numéro de résolution + question. Si vous avez une résolution 03.00 qui s'appelle "Travaux", vous pouvez créer une résolution avec le numéro 03.01 pour les premiers travaux présentés puis une résolution 03.02 pour les seconds. Autrement il faut en effet tout rénuméroter manuellement.......
Cordialement,
André
1'732 09/02/2016 22:06:24
Re: Mise à jour (4 replies, posted in Nouveautés)
Bonsoir,
La dernière installation officielle est la 3.7.02 diffusée au mois d'octobre 2015 ; je vous envoie un lien pour la télécharger !
Cordialement,
André
1'733 08/02/2016 19:33:22
Re: caisse (1 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)
Bonsoir,
Si vous retirez 50 € de votre compte courant pour les mettre dans le portemonnaie de la copropriété, vous pouvez utiliser l'écran du menu Saisie - Virement de compte à compte ; indiquez la date, le montant, le journal et le libellé et du compte 512 vers le compte 530, Validez et voilà !
Sinon en saisie directe il faut créditer le compte 512 et débiter le 530...
Cordialement,
André
1'734 08/02/2016 17:07:08
Re: mise en route du logiciel (1 replies, posted in Nouveautés)
Bonjour,
Je vous ai déjà répondu par mail pour la saisie des A Nouveaux ; aller dans le menu Principal / Importation initiale / Balance, indiquer la date en bas et renseigner dans la table les numéros de compte et les soldes. Le bouton "Génération des écritures" qui apparait une fois l'ensemble équilibré va créer les écritures dans le journal d'OD et avec la date demandée (31/12 ou 01/01)...
Pour les encaissements, il faut avoir fait des appels et avoir des soldes débiteurs, ensuite ça se passe à partir de la liste des copropriétaires, double-clic pour ouvrir la fiche, le montant du débit est proposé en bas à gauche, vous pouvez changer la date, le mode de réglement puis Valider. La ligne s'ajoute au dessus, dans le relevé.
Cordialement,
André
1'735 08/02/2016 16:38:57
Re: MISE EN CONCURRENCE.... (20 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
En effet, il faut surtout dispenser le CS de son obligation de mettre en concurrence sans que ça se retourne contre lui ou que ça apparaissent comme un blanc-seing donné au syndic...
Bon alors je mets quoi dans le fichier des résolutions-types pour le module AG ??? 
1'736 08/02/2016 12:31:58
Re: MISE EN CONCURRENCE.... (20 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
Bonjour,
Il faut quand même replacer la loi Macron dans son contexte et ce qui a précédé ; en gros une mise en concurrence obligatoire et annuelle qui s'avérait bien lourde et bien compliquée.
Je ne pense pas du tout que le défaut de la mise en concurrence par le CS puisse entrainer l'annulation du mandat du syndic et la jurisprudence n'ira sans doute pas dans ce sens. On ne peut pas sanctionner et la copropriété et le syndic pour une "faute" du CS dans le cadre d'une loi foireuse...
Il ne faut pas oublier non plus que quel que soit la "mise en concurrence" faite par le CS, n'importe quel copropriétaire mécontent de son syndic peut également proposer un concurrent et un contrat...
En tout cas, les textes ne distinguent pas les syndics professionnels ou non-professionnels et il me semble également plus prudent de faire voter la dispense tout en rappelant la possibilité qui reste ouverte à tout copropriétaire...
Cordialement,
André
1'737 07/02/2016 20:08:12
Re: Fond Travaux Loi ALUR (89 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
L'avance c'est un montant "comptable" qui correspond à vos fonds propres !!! Il est décidé (RDC ou AG).
Vous pouvez avoir 10 000 € d'avance de trésorerie et seulement 3 000 euro sur vos comptes bancaires parce qu'il y a 4 000 € de copropriétaires en retard et 3 000 € de factures payées avant les appels de provisions. Et justement, ça sert à ça !
1'738 05/02/2016 22:35:50
Re: questions diverses (8 replies, posted in Val Compta AG)
Je pense que c'est corrigé depuis... quelle version avez-vous ?
1'739 05/02/2016 12:07:32
Re: Recouvrement en début d'année : NE PAS OUBLIER L'ARTICLE 19-2 !!! (6 replies, posted in Le Saviez-Vous ???)
Bonjour,
Je serais beaucoup plus prudent que vous sur les provisions de N+2... et il n'est pas question non plus des provisions pour travaux (article 14.1). Le problème du recouvrement quand il faut aller en justice c'est que le moindre doute ou flou (dans les comptes, la justification des provisions...) va profiter au copropriétaire ; mieux vaut utiliser cet article comme moyen de pression pour une somme limitée mais certaine que de trop demander...
Cordialement,
André
1'740 05/02/2016 01:47:55
Re: Fond Travaux Loi ALUR (89 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
Nous ne parlons pas du même pourcentage ; je parle des 5% du budget minimum pour la constitution du fonds.......
1'741 05/02/2016 01:41:35
Sujet: La rénovation énergétique en copropriété / région Est (0 replies, posted in Le Saviez-Vous ???)
Bonjour,
Je fais un peu de publicité à un client Val Compta qui propose ses services dans la maîtrise d'ouvrage en rénovation énergétique :
http://www.bbc-alsace.fr/
et je vous donne aussi le compte Twitter d'un contact sur Paris, spécialisé lui aussi dans la copropriété et la transition énergétique :
https://twitter.com/philou10eme
Cordialement,
André
1'742 05/02/2016 01:11:42
Re: ValCompta sous Linux (13 replies, posted in Améliorations, suggestions et demandes)
Bonsoir,
Je sais que mon voisin, utilisateur de Val Compta, est également sous Linux (et sous XP par ailleurs !!!) et que, éditions à part, ça semble tourner correctement... je vais lui demander de passer ici pour nous donner son retour d'expérience ;-)
Après, j'ai également des inquiétudes sur la protection du logiciel et le système de code d'activation dans un système comme Wine
Cordialement,
André
1'743 05/02/2016 01:05:29
Re: Fond Travaux Loi ALUR (89 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
Bonsoir,
Je conviens que dans l'optique d'un appel travaux trimestriel et systématique, une génération similaire à ce qui est fait pour les provisions courantes serait préférable à la gestion ponctuelle par le bouton Nouveau... Le compte ne sera pas un compte de produits comme 701xxx mais bien un compte de fonds propres, au passif, quelque part entre 101 et 104...
En revanche, à mon avis, il ne faut pas appliquer un pourcentage de manière trop rigoureuse (à la manière de certains syndics qui ajustent chaque année l'avance de trésorerie à 1/12ème du budget...) mais plutôt un montant annuel qui pourrait d'aileurs figurer dans l'annexe 2... ou quelque part !
Sur le nombre de comptes bancaires, on va attendre les décrets d'application et tout ça mais je trouve qu'il faut une réglementation différente et adaptée qui distingue une petite copropriété de 2 à 5 lots (où un compte est suffisant et où on se fiche de sa rénumération vu l'encours) et un ensemble de 150 appartements... Je vois déjà certains de mes clients qui jonglent avec plusieurs comptes et c'est surtout l'activité, l'organisation et les montants qui justifient le nombre de comptes.
Rappelons enfin que le système belge fonctionne depuis longtemps sur le principe de deux comptes bancaires distincts ; le fonds de roulement et le fonds réserve...
Cordialement,
André
PS : je n'avais pas encore vu et lu la réponse de JB22 mais je crois qu'il faut bien distinguer, pour le moment, la constitution du fonds (préparation des appels, compte) et son utilisation future !!!
1'744 04/02/2016 22:15:44
Sujet: Recouvrement en début d'année : NE PAS OUBLIER L'ARTICLE 19-2 !!! (6 replies, posted in Le Saviez-Vous ???)
Bonjour à tous,
Un peu de pédagogie pour changer ; la plupart des exercices comptables démarrent le 1er janvier avec un premier appel à la même date. Il existe un article très important pour mettre la pression sur les mauvais payeurs ; l'article 19.2 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 19-2
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.Après avoir constaté le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.
Que dit cet article ? En gros le copropriétaire qui n'a pas payé son premier appel reçoit une relance simple, puis une mise en demeure en recommandé : si 31 jours plus tard il n'a toujours rien payé, vous pouvez saisir le président du TGI et réclamer la totalité des provisions de l'année. Peu importe l'antériorité, il ne s'agit pas ici d'obtenir des sommes dûes depuis longtemps mais par anticipation les provisions à venir. Cet article est un outil essentiel qui n'a d'utilité que en début d'année.
Le recouvrement est une mission ingrate du syndic mais nécessaire... bon courage 
Cordialement,
André
1'745 04/02/2016 22:05:09
Re: tarifs bancaires (17 replies, posted in Les Associations Syndicales Libres (ASL) et AFUL)
(quand je parlais de forum c'était juste "les achats groupés en copropriété ou ASL" mais je me réjouis et vous encourage bien sûr à exposer des questions ici !!)
Pour revenir au sujet, le problème c'est la méconnaissance et parfois l'incompétence des banquiers face aux copropriétés, tant sur les documents demandés pour l'ouverture du compte que sur la catégorie et le tarif appliqué. Certains SDC payent aussi cher qu'une entreprise pour des services inutiles alors que d'autres ont un tarif association très allégé...
Le fonds travaux à partir de 2017 n'est en effet pas applicable aux ASL ! Vous restez très libre pour la gestion en général et les placements en particulier, je me demande même si quelque chose interdit explicitement à une ASL de spéculer en achetant des actions ou des produits dérivés !?!
Cordialement,
André
1'746 04/02/2016 15:24:37
Re: tarifs bancaires (17 replies, posted in Les Associations Syndicales Libres (ASL) et AFUL)
Bonjour,
La question pourrait être dans un autre forum mais je ne vois vraiment pas pourquoi je fermerais la discussion !
Franchement, 4,20 € par mois ça ne semble pas du tout excessif...
Vous savez qu'il y a depuis très peu un site officiel, de Bercy, pour comparer les tarifs bancaires ???
http://www.tarifs-bancaires.gouv.fr/
En fonction de la région et des services, on obtient des éléments de comparaison assez intéressants...
Cordialement,
André
1'747 04/02/2016 02:41:29
Re: Index des compteurs pour les bailleurs (25 replies, posted in Améliorations, suggestions et demandes)
Bonsoir,
C'est vrai que si on veut vraiment bien faire il faudrait des relevés parfaitement cohérents avec les périodes facturées mais dans la pratique je crois qu'il faut mettre un peu d'huile dans les canalisations :-)
Je viens de vérifer et ça fonctionne bien sur la version 4 mais il faut avoir coché l'option "tantièmes variables" au niveau de la (ou des) clé(s) !!!
Cordialement,
André
1'748 04/02/2016 02:23:04
Re: Fond Travaux Loi ALUR (89 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
Bonsoir,
Actuellement, les appels de provisions sur le budget vont intégralement dans le compte 701, ventilés le cas échéant par clé.
Lorsque des travaux identifiés (article 14.2) sont votés, je préconise d'utiliser la gestion des travaux (code alpha sur 3 caractères) pour automatiser ensuite les annexes 4 et 5. Si on prévoit que les travaux se terminent dans l'année, autant faire les appels directement sur le compte 702xxx et si on constitue le fonds sur plusieurs années autant les mettre directement sur le 102xxx.
(Je rappelle au passage le bouton dans la gestion des travaux pour générer les écritures de fin d'année pour travaux non terminés).
En complément de ces travaux, il existe d'autres possibilités (art. 18 je crois) pour constituer une avance de trésorerie ou un fonds spécial non affecté ; ces appels là ne sont pas des produits de l'exercice et vont alimenter les fonds propres (comptes 103x).
Ces appels doivent être créés manuellement depuis l'écran "Préparation des appels" et dans mon esprit il en sera de même pour ce fonds travaux ; je pourrais ajouter un bouton avec le choix du pourcentage mais franchement c'est un détail...
La vraie question c'est si le législateur va sortir ou pas une nouvelle classe de comptes (101 ou 104 je suppose) mais pour le moment il ne faut pas trop se casser la tête, constituer un éventuel fonds sur 1032 et il sera basculé le jour venu sur un autre compte !
Cordialement,
André
Pour info :
1. les appels autres que provisions sur opérations courantes apparaissent en bleu dans la liste (voir même en rouge avec un emprunt associé).
2. il y a une option pour faire apparâitre dans les fiches les quotes-parts dans les fonds travaux et avances (comptes 102&103).
1'749 04/02/2016 02:03:41
Re: Votes électroniques : arrivée imminente !!! (19 replies, posted in Nouveautés)
AGENT CDN !!! Je vous rappelle que la version 4 est un projet top-secret classifié et que le grand public ne doit pas connaître son existence :-)
Bon, il va de toute façon falloir que je refasse (conjugaison du verbe "faire"...) une installation avec intégration des nouveautés V3 2016 et donc la dernière version AG... mais après ! Je vous tiendrai au courant ;-)
Cordialement,
André
1'750 04/02/2016 01:57:37
Re: Projet d'état individuel de répartition des comptes copropriétaire (5 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)
Bonsoir,
Je n'ai pas non plus de réponse certaine et absolue ! JB22 semble dire que le "projet d'état individuel de répartition" c'est nécessairement le décompte mais il me semble qu'on peut également donner ce nom à une liste avec, pour chaque copropriétaire, le montant de sa quote-part dans le résultat...
Ne pas oublier non plus le document "Détail répartition" du menu Autres traitements ; en version "2016" on peut le générer sous la forme d'un PDF individuel qui peut être envoyé par mail. Il présente les comptes avec le total des tantièmes par clé (tous lots confondus donc) mais la quote-part dans chaque compte, chaque copropriétaire sait ainsi combien il a payé pour l'eau, l"EDF, l'assurance...
Cordialement,
André