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Le Forum de Valcompta » Messages par Andre
Bonjour,
Je suis toujours à la recherche d'un exemple concret de comptabilisation de la TVA ; collectée sur produits, déductible sur les charges et le règlement fait ensuite à l'administration fiscale ; est-ce que vous auriez un extrait de grand livre ou des exemples concrets sur votre copropriété M. Mantelet ???
Cordialement,
André
Bonjour,
Bienvenue Monsieur Mantelet !
En effet, la loi distingue les anciennes et les nouvelles sur l'application des articles 41.x mais en obligeant le syndic à mettre à l'ordre du jour la mise en conformité elle semble plutôt pousser vers la disparition de l'ancien système au profit du nouveau...
Je ne suis pas sûr de voir l'intérêt de l'ancien système en fait ? Peut-être pouvez-vous développer ou donner un lien si vous avez abordé ça sur votre site ?
Pour la comptabilité, je ne sais pas si ça pose de problèmes ou pas mais j'ai l'impression que ça ajoute des exigeances et quelques difficultés quand même ; le besoin de présenter le bilan financier de chaque activité ou service par exemple, les problèmatiques en rapport avec la TVA, la facturation des services individualisés... c'est tous ces points que je veux analyser pour mettre en place et proposer les bons outils ; adaptation des fichiers (conseil des résidents par exemple), déclaration de TVA, éditions (bilan financier de xxx) et ce genre de choses !
Cordialement,
André
OK, donc certaines copropriétés sont soumises à la TVA selon le régime commun mais le plan comptable des copropriétés ne prévoit pas les comptes habituels pour gérer la TVA et interdit en plus de les créer ???
J'ai trouvé ce passage aussi dans le code des impôts et relatif aux assujettis à la TVA :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/118-P … s_gesti_38
A noter que le texte n'a pas été actualisé avec le système de appel de provisions et parle toujours des remboursements de charges... Les avis sont bienvenus mais les deux principaux clients que je connais avec une résidence service séparent bien les rôles entre le syndicat des copropriétaires et une structure commercial ah hoc qui gère les services...
Je prends en tout cas bonne note de cette contrainte !
Merci JB22 ;-)
Bonsoir,
Très franchemnet je suis perplexe sur vos affirmations sur la TVA, pour moi la copropriété tiens ses comptes TTC et le seul cas particulier où l'on fait apparaître la TVA c'est pour des professionnel, bailleurs ou occupants.
Contrairement à moi en EURL, je n'ai jamais vu de copropriété (y compris une résidence-service) collecter de la TVA sur ses ventes et déduire de la TVA sur ses achats pour faire des déclarations et un règlement.
Que le gérant et le prestataire d'un service soit soumis à la TVA c'est normal mais en quoi et selon quels textes ça impacte les comptes de la copropriété ???
Cordialement,
André
Bonjour,
Oui, ça revient à ajouter un code analytique sur chaque ligne d'écriture et j'avais déjà prévu un "CodeTravaux" alors je pense à une solution simple, rapide et pragmatique en utilisant un nouveau type dans les travaux et opérations exceptionnelles...
Pour le moment, j'ai mis en place une option globale :
Qui fait apparaître une colonne "Services" dans la saisie directe
ou dans l'écran "couteau suisse" de la recherche d'écritures...
Ensuite, c'est dans les éditions de base (grand livre et balance) que je propose le choix et le filtre du service :
La balance donne déjà une bonne synthèse avec le solde (résultat) mais dans les limites de l'exercice :
Voilà l'état de l'avancement qui donne de toute manière une base aux échanges et à la suite de la discussion !!!
Cordialement,
André
En fait j'ai créé un forum "Résidences-services et copropriétés", c'est à dire un thème général pour accueillir plusieurs discussions !
Autrement dit, c'est un sujet qui mérite plusieurs discussions et des développements sur plusieurs questions et points...
Cette discussion, la première, aborde les spécificités de manière générale mais le forum permettra d'approfondir les choses !
Le problème de l'annexe 2 c'est qu'elle est conforme à un modèle officiel ! Je souhaite en effet pouvoir présenter des bilans par service et par activité mais sans toucher ou interférer avec les documents obligatoires de la copropriété... en particulier les annexes 2 et 3, avec une présentation par catégorie de charges.
Pour ASL VICTORIA CFH :
Je confirme que les EHPAD ne sont pas des résidences-services du régime de la copropriété mais des maisons de retraite avec des services médicalisés... vous avez raison de rappeler qu'il y a plusieurs types de résidences-services mais je ne suis pas sûr par exemple qu'une copropriété puisse émettre une facture et encore moins avec de la TVA !
La difficulté technique consiste en effet à respecter le cadre comptable actuel que l'on peut résumer par "analytique par clé" tout en présentant et en distinguant les activités ou services qui relèvent d'un prestataire et pour lesquelles on souhaite notamment connaître la rentabilité...
Techniquement, il est très facile de créer des sous-comptes des appels de provisions 701xxx pour le financement des services (en tantièmes généraux) mais pour une activité spécifique, commune.
Autre difficulté, le fait de considérer les occupants et les résidents plutôt que les copropriétaires ; je pense que la gestion des badges et prestations (existante) associées au fichier des tiers (prochaine mise à jour) doit répondre correctement à ces besoins.
Il faudrait également gérer le conseil des résidents, notion nouvelle et distincte du conseil syndical !
Bon, pas forcément évident d'en discuter mais que voulez-vous dire au juste par "code section" ?
Bonjour,
Merci JB22 pour ces premiers éléments et début de
J'adore la loi française qui fait toujours des choses claires et simples, notamment en complétant les articles 41, le législateur n'a rien trouvé de mieux que de distinguer les anciennes et les nouvelles résidences-services !!!
NOTA : Loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, article 91 : "Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14 de la présente loi, s'appliquent à l'expiration d'un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.
Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l'article 15 14 (1) de la présente loi, leur demeure applicable.Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l'application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14." (lire l'article 15)
Bonjour,
Juste un lien sur une fiche très complète qui fait le tour de la question :
https://www.anil.org/analyses-juridique … propriete/
Cordialement,
André
Bonsoir,
Le forum est bien calme en cette saison alors je lance ce nouveau forum dédié aux résidences-services...
La loi ne dit pas grand chose, surtout cette section du Décret du 17 mars 1967 :
Section IV bis : Dispositions particulières aux résidences-services
Article 39-2
La convention prévue à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l’objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d’occupation des locaux.Article 39-3
Le bilan mentionné au second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d’exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention.
Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux prescriptions du 4° du II de l’article 11.
En cas de difficulté d’exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées.Article 39-4
Lorsque le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services, il tient une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et aux mesures prises pour son application.Article 39-5
Tous les litiges relatifs à l’exécution de la convention visée à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.Article 39-6
Pour l’application de l’article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, l’instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical.Article 39-7
La décision prise en application de l’article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n’étaient pas partie à l’instance à l’initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La reflexion concerne les adaptations utiles dans Val Compta soit pour intégrer soit pour mieux coordonner et gerer la part commerciale et les services par rapport à la partie standard de la copropriété. Cette réflexion peut s'inscrire dans le programme "Valocation" à destination des bailleurs et des SCI que je suis par ailleurs en train de mettre au point...
Ce forum est donc ouvert à tous les sujets et problématiques en rapport avec vos résidences-services !!!
Cordialement,
André
Bonjour,
Vu le nombre de lots, je pense que vous pouvez vous orienter vers les versions 3.
Surtout si ces copropriétés ont des fluides (eau, gaz...) à répartir ou des bailleurs habitués à avoir le décompte des charges récupérables (voir la TVA). D'autres fonctions sont appréciables ; l'état daté automatique en particulier...
Val Compta est conçu pour gérer une seule copropriété ; il faudra donc deux installations et deux raccourcis qui vont pointer vers deux répertoires indépendants (C:\VALCOMPTA3_COPROMACHIN et C:\VALCOMPTA3_SDCTRUC par exemple).
Attentions, sur un plan commercial il faut désormais une licence complète par copropriété.
N'hésitez pas à m'appeler au 01 30 47 21 65 si vous avez des questions !
Cordialement,
André
Bonjour,
La nouvelle loi est entrée en vigueur le 20 mai 2017 et je viens enfin d'intégrer la plupart des évolutions et nouveautés dans la version 3 spécifique et dans le module AG, notamment la gestion des copropriétaires débiteurs à qui on peut refuser d'assister à l'assemblée générale...
Je ne prétends pas être expert en droit comparé et, du fait du petit nombre de clients marocains, je ne peux avoir le même niveau de connaissance sur les règles et pratiques marocaines, malgré tout Val Compta vise à offrir un outil performant et adapté aux syndics marocains. Globalement le système et la terminologie marocaines sont assez proches du système français ; syndicat de copropriétaires, règlement de copropriété, approche budgétaire, avec quelques subtilité ; le syndic a un adjoint, de nombreux délais sont différents (un copropriétaire peut ajouter un point à l'ordre du jour jusqu'à 24 heures avant l'AG, 8 jours pour notifier le PV...).
Certains articles sont mal rédigés, par exemple ;"Le copropriétaire peut mandater un tiers pour voter en son nom, qu’il soit membre ou nom du syndicat, à condition que le mandataire ne représente pas plus de trois (3) copropriétaires, dont le total des quotes-parts ne dépassant pas 10 % des voix de l’ensemble des copropriétaires."
Il faut bien sûr accepter d'avoir plus de 10% quand on a moins de 3 pouvoirs.
Limitation des tantièmes d'un copropriétaire majoritaire, vote restreint à une partie spéciale se retrouvent aussi dans la loi marocaine... Syndic et adjoint sont désignés à la majorité des 3/4 pour deux ans... L'article 25 reprend la disposition de l'article 19.2 français ; on peut réclamer toutes les provisions de l'année au copropriétaire qui ne paye pas les premières échéances...
Un quorum de 50% est nécessaire pour la tenue de l'AG, à défaut une nouvelle AG est convoquée. Là encore la rédaction me semble un peu bancale car on raisonne juste sur le nombre de propriétaires au lieu des tantièmes : "La réunion de l’assemblée générale du syndicat est valable si la moitié au moins des copropriétaires ou de leurs représentants sont présents."
Un article que je trouve intéressant (article 25bis), la liste des pièces pour le président du tribunal :
- PV avec approbations des comptes / charges de l'année ;
- relevé de compte du copropriétaire ;
- certificat de propriété avec les quotes-parts ;
- attestation de mise en demeure...
En revanche, des différences plus troublantes avec le conseil syndical qui n'a rien à voir avec ce que nous avons en France. Il s'agit ici d'organiser les ensembles avec des syndicats secondaires, en gros le CS est constitué par les syndics de chaque syndicat !
Vous trouverez le texte complet de la nouvelle loi 18.00 ici :
http://www.valcompta.net/forum_img/Stat … _batis.pdf
Cordialement,
André
Si vous avez juste payé deux fois, seule l'opération entre 401 et 512 est nécessaire.
Si la facture a été passée deux fois, il faut également enregistrer l'avoir comme décrit par JB22...
Bonjour,
Si le fournisseur vous fait un chèque vous pouvez soit le saisir comme un règlement (écran Factures) PUIS aller en saisie pour modifier les libellés et surtout inverser débit et crédit ou bien saisir directement dans le journal de banque :
au crédit du fournisseur (401)
au débit de la banque (512)
La facture ne doit pas être "annulée"... sinon le chèque ve rendre le solde du fournisseur créditeur au lieu de le solder.
Cordialement,
André
Pour entrer un peu plus dans le "coeur" du débat, l'utilisation de ce compte 459 est malgré tout problématique dans un logiciel comme Val Compta (peut-être que c'est moi qui gère mal...) car une fois le solde d'un ou plusieurs copropriétaire(s) déplacé sur ce compte, on ne peut plus faire de relance ou des traitements comme le calcul des intérêts (prochaine mise à jour)...
C'est assez délicat en copropriété quand on a un montant global d'impayé de faire la part des choses entre les appels simplement en retard et les cas plus litigieux, avec une part de doute, ou les vieilles créances dont on est certain du caractère irrécouvrable.
A mon avis, il faudrait une sorte de coefficent, un pourcentage de solvabilité pour indiquer la "qualité" des créances mais sans forcément passer des écritures entre des 450 individualisés et le 459 avec des montants précis.
En attendant, le mécanisme normal et officiel est bel et bien celui rappelé par JB22 !
Bonsoir,
A mon avis, l'étape de la créance douteuse peut même être sautée aujourd'hui et vous pouvez, au plus simple, solder le 450xxx par le débit du 677. Vous constatez la perte (une charge exceptionnelle, en bas de l'annexe 2) et vous soldez une créance qui de toute façon n'avait aucun sens (ou valeur...) ; pas d'A Nouveau puisque compte soldé mais un trou dans les comptes 2017 !
Cordialement,
André
Bonsoir,
Sur un plan pratique, il y a la ventilation des factures en version 3 qui vous permet de passer une facture sur deux comptes (ou clés) différents ; voir la page d'aide suivante, section "Ventilation" : http://version3.valcompta.net/valcompta … tures.html
En version 2 il faudra après une saisie normale (un compte / une clé) aller en saisie directe (Ctrl + S) pour modifier le montant de la première clé et insérer la seconde. Si la saisie est un peu particulière et délicate, sur le principe ça ne pose pas de problèmes.
Cordialement,
André
Bonsoir,
La gestion des tantièmes avec décimales est rare et est en général déconseillée en France (avis de l'ancienne commission) et sur un plan technique c'est uniquement dans la version 3 Expert (mais vous avez une version 2 Normale...).
Le plus simple, un usage couramment admis, c'est de tout multiplier par 100 ; ça ne change strictement rien aux quotes-parts...
Si vous souhaitez passer en V3, je vous facture uniquement la différence de prix avec V2.
Cordialement,
André
Bonjour,
Dans le prolongement d'une discussion sur UI, je rappelle ici que la gestion des charges récupérables n'est pas toujours évidente !!!
1. Il faut avoir la version 3 de Val Compta pour cocher chaque ligne de charge (comptes 6) comme récupérable ; un compte peut-être défini par défaut comme récupérable et on peut changer rapidement une sélection depuis l'écran "Recherche d'écritures".
En version 2, une clé avec les mêmes tantièmes généraux peut aussi servir à distinguer les charges récupérables...
2. De manière générale, les charges d'administration, assurance, gros travaux ne sont pas récupérables mais attention à certaines subtilité notamment selon le type de bail (que le syndic ne connait pas forcément !!!).
http://www.affiches-parisiennes.com/la- … e-101.html
Attention aussi aux contrats d'entretien d'ascenseur étendu ou normal, aux salaires des gardiens et des employés selon les tâches...
Un document utile : http://www.leparticulier.fr/upload/inte … f/5245.pdf
Cordialement,
André
Bonjour,
Les PDFs se trouvent dans le dossier C:\VALCOMPTA3\PDF\xx_xx_xx ou xx_xx_xx correspond à la date de l'appel.
Il faut bien sûr avoir fait la génération des PDFs et pas seulement une édition depuis l'écran des Appel de charges.
Et c'est cette date qu'il faut indiquer dans l'écran de gestion des mails ou des impressions...
Cordialement,
André
Bonjour,
En effet, j'ai remarqué des dysfonctionnements (le mot savant pour "bug" !!!) lorsqu'on décale les exercices par rapport à la liste du clic-droit. Ce n'est pas très grave ou bloquant mais ça fait partie de choses à corriger pour la prochaine version.
Au départ, le choix de l'exercice est destiné à gérer une année de retard dans l'approbation des comptes, c'est la raison pour laquelle on a le choix dans la clôture manuelle entre l'exercice N - 2 et l'exercice N - 1 (je considère N comme l'exercice en cours...). Néanmoins, la description que vous faites par rapport à l'exercice en cours ne me dit rien mais il y a quelques subtilités en effet quand on édite les décomptes avec le relevé (on peut avoir le relevé pour l'année clôturer / à approuver ou bien pour l'année en cours) et en version 3 l'excercice en cours est rappelé explicitement...
Si vous avez 5 mn, je vous propose de m'appeler la semaine prochaine afin de me montrer directement les choses ! Je pense que ça sera plus clair ;-)
Cordialement,
André
Bonjour,
Sur un plan réglementaire, l'avance doit être prévue au RDC ou votée en AG.
Sur le plan pratique, c'est juste un appel sur les tantièmes généraux et sur un compte 103100 au lieu du compte 701000 des provisions sur opérations courantes ; à créer depuis Préparation des appels.
Cordialement,
André
Merci ;-) c'est gentil...
Bonjour,
Il s'agit d'un exécutable qu'il faut cliquer dessus avec le bouton droit de la souris et faire "enregistrer sous" dans le répertoire d'installation (en général C:\VALCOMPTA3). Ca permet de mettre à jour le programme sans passer l'installation complète que je n'ai pas encore refaite...
Cordialement,
André
Bonsoir,
Je viens de faire quelques essais pour l'insertion d'un saut de page dans les zones RTF mais les résultats ne sont pas convaincants... Quand on ouvre le modèle RTF dans Word on a bien le saut mais dans les éditions il est ignoré ; ça ne m'étonne pas vraiment car les blocs RTF sont insérés dans des zones (états internes) et la pagination est gérée dans l'état principal. Après peut être aussi que je n'ai pas pas fait tout ce qu'il fallait mais pour le moment je ne vais pas y passer plus de temps.
En revanche je viens d'ajouter une option pour insérer un saut de page avant le relevé pour les éditions des appels (version 62)...
http://valcompta.net/MAJ2017/VALCOMPTA3.exe
Il suffit de cocher la case dans les Paramètres, options pour les éditions.
Cordialement,
André
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