776 Réponse par Andre

(110 replies, posted in Appels de charges)

Bonsoir,

Les dates d'exercice ne me semblent pas vraiment être le principal problème !

Il faudra tirer les choses au clair le 28 mars, en particulier si la procédure est contre le syndic (mauvaise gestion, abus, faute...) ou contre le syndicat (problème et contentieux sur une décision, le règlement de copropriété) et surtout où elle en est et ce que demande ce copropriétaire...

Vous devez surtout, une fois désigné syndic, bien veiller à récupérer toutes les pièces (archives, comptabilité...) de l'ancien syndic ; il a un mois pour le faire et doit fournir un bordereau détaillé, puis 2 mois pour le solde des comptes bancaires. La transition est une étape très importante.

Pour la suite, il ne faut pas multiplier les AG, certains problèmes peuvent sans doute attendre un an !

Cordialement,
André

Aller au forum: Appels de charges

777 Réponse par Andre

(110 replies, posted in Appels de charges)

Bonsoir,

Valcompta est globalement très souple et vous pouvez tout à fait préparer les appels de provisions sans y faire apparaître la reprise des soldes ou le relevé mais il est en effet préférable de mentionner quelque chose comme "Attention, le présent appel ne tient pas compte de votre situation antérieure dans les comptes du syndic XXX...

Vous pouvez avoir un exercice du 01/04/2019 au 31/12/2019 oui, il faudra sans doute ajuster le nombre et les dates des appels si vous les générez automatiquement depuis le budget mais ça ne pose pas non plus de problèmes !

Cordialement,
André

Aller au forum: Appels de charges

778 Réponse par Andre

(10 replies, posted in Appels de charges)

Bonsoir,

Non ça ne tient pas compte du fonds travaux, ni des avances, ni des provisions pour travaux non terminés...
Vous trouverez le détail des appels dans la Fiche copropriétaire mais sur l'année !

Cordialement,
André

Aller au forum: Appels de charges

779 Réponse par Andre

(10 replies, posted in Appels de charges)

Bonjour,

Je ne sais pas si c'est le tableau espéré mais dans le menu Budgets et Appels, vous avez le bouton "Détail répartition par clé et compte" qui propose les quotes-parts en détail pour chaque copropriétaire, sur le budget de l'année et divisé en bas par le nombre d'appel...

Cordialement,
André

PS : attention, ce n'est pas forcément le montant total de l'appel mais uniquement la partie "provisions"... sinon il faut regarder la fiche complète ou l'onglet Appels depuis la fiche du copropriétaire.

Aller au forum: Appels de charges

780 Réponse par Andre

(17 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

C'est la meilleure solution je crois ; un compte courant et deux livrets, un pour le fonds travaux, un autre pour toutes les autres avances et excédent de trésorerie à placer / valoriser.

En fin d'année on peut ainsi mettre les intérêts du fonds sur le 105 et les autres intérêts en produits financiers 716...

Cordialement,
André

Aller au forum: Journaux / comptes / écritures

781 Réponse par Andre

(4 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

J'espère que d'autres contributeurs viendront apporter leur éclairage sur ces gestions rares et délicates... en particulier le partage du produit de la vente entre syndicat principal et secondaire dont vous avez bien raison de vous méfier.

Je vous conseille d'exposer la problématique sur des forums plus fréquentés et plus généraux (+ juridique et - logiciel), en particulier :
http://universimmo.com/forum_universimmo/
http://droit-finances.commentcamarche.n … priete-137
http://forum-juridique.net-iris.fr/immo … ete_syndic

Bon courage !
Cordialement,
André

Aller au forum: Copropriétaires / lots / clés & tantièmes

782 Réponse par Andre

(4 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

Bonjour,

Pour l'annexe 1 vous pouvez passer le montant global des créances douteuses au débit du 459 par le crédit du 450 au 31/12 puis l'opération inverse au 01/01 mais Valcompta ne gère pas le suivi individuel des copropriétaires sur les comptes 459xxx...
(pas plus sur les comptes 490).

Je ne prévois pas non plus de changer la gestion actuelle ; les copropriétaires restent sur les comptes individualisés 450xxx quelque soit la situation et le caractère plus ou moins douteux de la créance. Ces mécanismes sont complexes et reposent sur des appréciations, les dotations puis les reprises d'une année à l'autre alourdissent et compliquent les comptes sans apporter grand chose, au niveau des annexes c'est juste les lignes 450 / 459 mais libre à vous de présenter d'autres tableaux.

Mon point de vue c'est surtout que la créance n'est pas douteuse si vous avez fait valoir votre privilège dans les délais et tant que la valeur des biens est supérieure aux créances. Si vous avez des créances non pas douteuses mais irrécupérables il sera temps de les constater et de les passer en charges mais je pense que très peu de syndics jonglent avec la partie douteuse comme vous semblez vouloir le faire...

Cordialement,
André

Aller au forum: Copropriétaires / lots / clés & tantièmes

783 Sujet par Andre

(1 replies, posted in Nouveautés)

Bonjour,
Je partage la recherche d'une journaliste qui cherche plusieurs profils de syndics bénévoles, je suis sûr que ça peut intéresser quelques habitués ou visiteurs du forum. Contactez-moi pour la mise en relation !!!
Cordialement,
André

Tout d'abord, il s'agit d'un  sujet de 13mn que je prépare pour l’Emission 66 Minutes, sur M6 le dimanche à 17h20.

Cette option étant de plus en plus fréquemment choisie par les co-propriétaires,  nous aimerions faire connaitre un plus largement ces "Syndics Bénévoles » : qui sont-ils, quelles sont leurs responsabilités, qu’est-ce que ça représente en terme de charge de travail, à quels problèmes sont-ils confrontés, est-ce que c’est parfois plus compliqué qu’ils ne se l’étaient imaginé, dans quelle genre de co-propriété est-possible, et pour l’ensemble des propriétaires, quels sont les avantages et les inconvénients de recourir à une telle gestion…

Ayant déjà trouvé une co-propriété assez importante dans un immeuble de  la région parisienne, je cherche maintenant d'une part un syndic bénévole d'une co-propriétés de maisons ou pavillons, et un autre représentant une co-propriété plus atypique, située par exemple dans une zone qui particulière, zones littorales,  touristiques, ou sites classés, monuments historique, ou alors constituée de propriétés d'habitation particulières,  qui  impacte et complique parfois  la gestion de la co-propriété.

Dans un premier temps, je recherche des situations que je soumet à la chaine pour approbation.  J'aurais ensuite deux jours de tournage pour la réalisation du sujet. J’aurais besoin de tourner l'AG de co-propriété (ou éventuellement d’en refaire une spécialement pour le tournage) et ensuite de suivre le syndic dans quelqu’une des situations qu’il doit gérer…

La chaîne aimerait diffuser ce sujet à l’occasion de la fête des Voisins qui aura lieu le 31 mai cette année, ce qui implique un tournage dans un relais relativement rapide.

Aller au forum: Nouveautés

784 Réponse par Andre

(15 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

Bon, c'en est trop ! Je vais le chercher !!! big_smile

Aller au forum: Copropriétaires / lots / clés & tantièmes

785 Réponse par Andre

(17 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

Rappelons la possibilité de sub-diviser les comptes des copropriétaires (et accessoirement, l'obligation pour le syndic de présenter les sommes dues dans chaque catégorie) :

Si l'assemblée générale en décide la création, les sous-comptes suivants :
450-1 Copropriétaire - budget prévisionnel
450-2 Copropriétaire - travaux de l'article 14-2 de la loi susvisée et opérations exceptionnelles
450-3 Copropriétaire - avances
450-4 Copropriétaire - emprunts
450-5 Copropriétaire - fonds de travaux

Dans le flou et le silence, un règlement doit d'une part éponger les dettes les plus anciennes puis ça me semble logique de remplir dans l'ordre ; payer le budget / charges courantes puis travaux puis avances puis emprunts puis fonds...
Mais une gestion vraiment précise est extrêmement complexe et délicate !!! Valcompta n'a pas cette prétention ;-)

Aller au forum: Journaux / comptes / écritures

786 Réponse par Andre

(12 replies, posted in Fournisseurs et factures)

31/12 (arrêté des comptes)
journal AC, 602 débit 100 euros - 408 crédit 100 euros

La clôture génère les A Nouveaux...
180 € au débit du 401
100 € au crédit du 408

04/01 (date de la facture: conso réelle 100 euros. 80 euros d'avoir car 180 euros déjà prélevés en 2018)
journal AC / OD, 408 débit 100 euros - 401 crédit 100 euros (André)

=> 408 soldé, le 401 est débiteur de 80 €

15/01 date du versement sur compte bancaire de l'avoir de 80 euros (et non a payer)
journal BQ, 512 débit 80 euros - 401 crédit 80 euros (André)

=> 401 soldé

Aller au forum: Fournisseurs et factures

787 Réponse par Andre

(17 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

Bonjour,

Les fonds travaux doivent être placés sur un compte rémunéré mais dans la pratique les choses se compliquent très vite ; à la date de l'appel on va avoir la totalité au crédit du 105 mais le syndic ne pourra alimenter le compte qu'après avoir reçu les sommes et bien souvent fait un virement du compte-courant vers le livret (sans délai)...

Imaginons un appel de 105 € dont 100 € de charges courantes et 5 € pour le fonds travaux, le copropriétaire en difficulté ne paye que 75 € ; que fait le syndic ? Il prend quand même la part du fonds travaux ou pas ? (même problème si on a des avances ou des appels pour travaux...).

Cordialement,
André

Aller au forum: Journaux / comptes / écritures

788 Réponse par Andre

(12 replies, posted in Fournisseurs et factures)

Bonjour,

Si la facture est datée de 2018 elle ne doit pas aller sur ce compte 408 (dont je ne raffole pas et qui d'ailleurs n'est pas proposé dans l'écran de saisie des Factures...) et c'est bien sûr sur l'exercice 2018 que doit apparaître la consommation.

Si vous utilisez le 408 au moment de l'arrêté des comptes (au 31/12) il faudra ensuite passer l'opération sur le bon fournisseur au moment de la réception de la facture (débit 408 par crédit 401).

Cordialement,
André

Aller au forum: Fournisseurs et factures

789 Réponse par Andre

(12 replies, posted in Fournisseurs et factures)

Bonsoir,

Vous auriez pu passer l'estimation comme une facture en juin 2018 mais vu les dates ne vous cassez pas trop la tête !

Passez le montant de la facture au 31/12/2018 (ou avant selon sa date) avec le montant au crédit du 401 (saisie Facture normale), ce dernier sera débiteur dans le Report à nouveau (après la clôture) et ça sera soldé le 15/01/19...
Pour l'avoir versé c'est au débit du 512 et au crédit du 401 !

Cordialement,
André

Aller au forum: Fournisseurs et factures

790 Réponse par Andre

(17 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

Bonjour,

Non, je ne sais pas d'où vient ce mythe que le solde du livret ou du compte rémunéré doit correspondre au centime près au fonds travaux mais aucun texte ne le stipule. On peut tout à fait avoir un livret A utilisé pour le fonds travaux mais également pour les avances de trésorerie et les excédents de gestion courante. C'est une habitude qui se perd avec les taux d'intérêt très bas mais c'est la base ; placer un maximum de fonds sur le compte rémunéré et le minimum pour payer les factures à venir sur le compte courant !!! La difficulté étant alors de distinguer la part des intérêts qui vient du fonds travaux et les autres ;-)

Vos écritures ne sont pas fausses mais vous pouvez soit sauter l'étape du 7141 soit ventiler...
Soit vous passez directement l'écriture au débit du 501 et au crédit du 105.
Soit vous passez le montant total au débit du 501, les intérêts du fonds au crédit du 105 et les autres intérêts au crédit du 7141.

Cette discussion pourrait susciter des réactions ;-)
Cordialement,
André

Aller au forum: Journaux / comptes / écritures

791 Sujet par Andre

(1 replies, posted in Avis des utilisateurs)

Bonsoir à tous !!!

Clients, prospects, visiteurs du forum... un petit mot pour vous solliciter afin d'alimenter les "avis" Google et Facebook !!!

J'ai enfin créé un compte "valcompta" sur Google, concrètement ça donne une fiche information quand on tape "valcompta" dans le moteur de recherche, avec les horaires, la photo de la maison de mes voisins et ce genre de choses...

Beaucoup (trop) de mes concurrents cèdent à cette mode qui consiste à trafiquer et gonfler ces avis mais je souhaite des avis sincères et authentiques, de vrais utilisateurs, des vraies remarques sur l'ergonomie, le rapport qualité / prix ou ce que vous avez envie de dire sur Val Compta et même les avis négatifs !!!

Pour Facebook voici le lien de la page : https://www.facebook.com/logiciel.valcompta/
Pour Google je crois qu'il faut taper "valcompta" dans la recherche puis "Donner son avis" sur la droite !!!

A vos avis !!!

Cordialement,
André

Aller au forum: Avis des utilisateurs

792 Réponse par Andre

(10 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

Bonsoir,

Vous avez fait la bonne manip oui mais il ne s'agit pas de mails mais de messages du forum !!! Je pouvais toujours chercher dans Outlook ;-)
http://www.valcompta.net/forum/post3692.html#p3692

C'est bien la liste qu'on obtient depuis le menu Editions - Divers - Liste des copropriétaires en cochant l'option "avec tiers, mandataires ou locataires". Il faut bien sûr avec des tiers, de type locataire et associés au copropriétaire !!!

Cordialement,
André

PS : vous pouvez m'appeler aussi...

Aller au forum: Copropriétaires / lots / clés & tantièmes

793 Réponse par Andre

(10 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

Bonsoir,

En fait si j'avais retrouvé notre échange de mails je ne vous aurais pas posé la question ! Renvoyez moi ce fameux mail svp !!!

Cordialement,
André

Aller au forum: Copropriétaires / lots / clés & tantièmes

794 Réponse par Andre

(10 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

Bonjour,

Si vous passez par le menu et l'écran Editions - Divers vous avez un bouton "Liste des copropriétaires" avec une case à cocher à droite qui propose "avec liste lots" et qui donnera un tableau, pour chaque copropriétaire, mais sans les tantièmes...
Vous pouvez également avoir une liste des copropriétaires avec tous les lots et leurs tantièmes généraux en bas à gauche de la liste (Émargement et feuille de présence) ; le titre est libre.
Enfin, dans le menu Budgets et Appels la petite icône qui représente une maison vous donnera le détail des quotes-parts avec une présentation par copropriétaire (numéro de compte, nom) et les lots avec les tantièmes pour la clé demandée...
Toutes ces éditions peuvent être exportées vers Excel.

Je ne retrouve pas votre mail du 11/11/2017 et ça serait sans doute plus simple de me renvoyer ce mail et votre demande par mail !!! Les locataires sont gérés avec les tiers... je suppose que c'est une liste de tiers ou l'option de l'écran évoqué ci-dessus !!!

Cordialement,
André

Aller au forum: Copropriétaires / lots / clés & tantièmes

795 Réponse par Andre

(15 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

Mais non mais les gens normaux ne pensent pas forcément à leur copropriété tous les jours !
Nous sommes des accrocs aux forums qui traitent de la copropriété, on y passe plusieurs fois par jour, matin, midi et soir, ce n'est pas forcément le cas de tous les syndics bénévoles comme notre ami Didlan, il reviendra plus tard !!!

Aller au forum: Copropriétaires / lots / clés & tantièmes

796 Sujet par Andre

(0 replies, posted in Nouveautés)

Bonsoir,

J'aurais vraiment dû faire ça depuis longtemps mais voici la mise à jour en version 2018 du module AG qui tient compte de la nouvelle limite à 10% de l'article 22 (modifié par la loi ELAN de novembre 2018) :

http://valcompta.net/MAJ2018/VALCOMPTA_AG.exe

Ce n'est pas une installation complète ; il faut faire clic-droit, enregistrer sous et le mettre dans le dossier C:\VALCOMPTA2 ou C:\VALCOMPTA3...

Cordialement,
André

Aller au forum: Nouveautés

797 Réponse par Andre

(15 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

Oui mais... c'est toujours compliqué !!! On peut avoir des divisions en volume et des ensembles complexes big_smile

Aller au forum: Copropriétaires / lots / clés & tantièmes

798 Réponse par Andre

(15 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

C'est parfois compliqué, dans une copropriété horizontale les maisons sont des lots privatifs mais les terrains sont des parties communes, parfois aussi on a des blocs de maisons mitoyennes avec des éléments (murs, dalle...) en commun en charges générales ou spéciales au bloc, ça dépend des règlements.

Il est question ici d'une imbrication entre les deux bâtiments ; nous ne connaissons pas la structure, l'architecture, on peut avoir une dalle ou des parkings communs ; pour ma part je ne sais pas !!! Dans le doute et à 4 copropriétaires, il ne faut pas hésiter à en discuter pendant l'AG plutôt que d'aller chercher l'avis d'un avocat, notaire, géomètre ou association extérieurs...

Cordialement,
André

Aller au forum: Copropriétaires / lots / clés & tantièmes

799 Réponse par Andre

(15 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

Bonjour,

Je ne serais pas aussi sûr que JB22 sur l'absence de parties communes associées au bâtiment A, ce qui fixe les règles c'est le règlement de copropriété et si les choses ne sont pas explicites ou spécifiées les charges sont communes, sur les tantièmes généraux, mais il ne faut pas faire intervenir les mètres carrés et refaire des calculs...

En général je défends le principe de solidarité entre bâtiments mais le seul texte qui s'impose c'est le RDC !

Cordialement,
André

Aller au forum: Copropriétaires / lots / clés & tantièmes

800 Réponse par Andre

(6 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

Bonjour,

Il faut présenter l'article du BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/118-PGP.html (article 7)

"Toutefois, pour tenir compte des contraintes inhérentes à leur activité, il a paru possible d'admettre que les syndicats de copropriétaires dont l'activité se limite à gérer des immeubles utilisés pour l'habitation ou pour une occupation professionnelle continuent à exclure de leur base d'imposition les versements effectués par les copropriétaires et destinés à couvrir les charges des syndicats (« remboursements de charges »). Il en va de même des unions de copropriétaires (article 29 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée) lorsqu'elles agissent dans les mêmes conditions que les syndicats pour la répartition des charges de copropriété (BOI-TVA-BASE-10-10-30 III-B-2-a § 330 et suivants)."

Concrètement, vous faites un papier signé du syndic qui fait référence à ces textes officiels et comme quoi vous êtes une copropriété non assujettie à la TVA...

Cordialement,
André

Aller au forum: Journaux / comptes / écritures