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18/03/2019 18:43:23

Bonsoir,

Il faut séparer les dates de mandat ou de contrat du syndic professionnel de vos dates d'exercices à mon avis ; rester sur un exercice du 01/07 au 30/06 pour le moment et reprenez les comptes de l'année en cours avec le grand livre.
Si l'ancien syndic est fautif, il appartiendra à l'AG de décider des suites à donner...

Pour les travaux, tant que rien n'est voté ou décidé, les fonds ne peuvent pas être réaffectés comme ça non et oui la totalité des fonds du syndicat doivent être transférés au nouveau syndic ; vérifiez bien le bordereau de remise, les grands livres, balances, archives, etc... Une association peut vous aider !

Cordialement,
André

18/03/2019 18:16:22

Bonsoir,

Pour souscrire l'assurance, non pas forcément, les assureurs ne font pas trop d'histoires pour savoir qui souscrit ou comment on paye...
Vous trouverez la version texte du contrat-type dans le répertoire "Modèles" de Valcompta mais vous pouvez aussi rechercher "contrat type du 26 mars 2015" et partir de la version officielle...

Pour l'AG, je considère qu'il faut être au moins deux, si les deux autres sont loin, demandez leur de donner un mandat à une ou deux personnes de confiance, éventuellement le/la/les locataire(s)... En théorie l'AG doit avoir lieu dans la ville où se trouve l'immeuble mais si personne n'y habite, trouver le lieu, les personnes et le moment le plus adéquat.
Vous êtes 3, tant que vous êtes tous d'accord personne ne viendra contester...

Vous devez convoquer une AG, établir et signer un PV, ouvrir le compte bancaire et immatriculer la copropriété, faire des appels conformes au budget, payer l'assurance et autres factures et en fin d'année sortir les annexes et refaire une AG ;-)

Cordialement,
André

PS : ça vaut sans doute la peine d'acheter un ouvrage sur la copropriété et le syndic "bénévole"...

18/03/2019 17:30:30

Bonjour,

C'est bien un compte "séparé", le mot s'applique surtout aux syndics professionnels qui avaient pendant longtemps des comptes "pivots" ou "unique" avec les fonds de toutes les copropriétés dessus...
Ouvrir un compte au nom du syndicat des copropriétaires est une obligation pour un syndic non professionnel.

Cordialement,
André

18/03/2019 14:54:47

Bonjour,

Non, ce n'est jamais très simple ; la mise en copropriété s'accompagne de formalités (rédaction & publication du règlement de copropriété) et vous devez ensuite tenir une AG chaque année, faire un budget, tenir des comptes, le registre va imposer la communication soit du contrat type soit du PV qui désigne le syndic, d'une manière ou d'une autre il faudra fournir un de ces documents.

Une copropriété de votre taille peut être gérée en passant 2 ou 3 heures par trimestre à mon avis, si vous n'avez pas de sinistres, pas de travaux, pas d'impayés... Un outil comme Valcompta simplifie la production des appels, la saisie des encaissements, des factures, le contrôle de la banque et surtout les éditions obligatoires pour l'assemblée générale.

Il y a d'autres formules, plus coûteuses mais en déléguant plus de travail, ça va de solutions avec assistance comme Illicopro (à 700 € par an quand même) à un syndic pro qui peut vous demander 2 ou 3 000 € en passant par les syndics low cost...

Cordialement,
André

18/03/2019 14:18:12

Bonjour,

Au départ c'est un client qui m'a exposé et posé des questions sur la tenue et la reddition des comptes pour une personne protégée, une vieille dame dont il s'occupait... je suis allé regarder quelques textes et consignes et même si les comptes présentés doivent être compréhensible pour une personne qui n'est pas comptable, quoi de mieux qu'un logiciel de comptabilité pour tenir des comptes ???

Je vais donc introduire la gestion des immobilisations de la version 3 en guise d'inventaire des biens, remplacer les copropriétaires par les "proches et colocataires", la notion de clé servira de code analytique (par exemple distinguer les dépenses de l'appartement et de la maison de campagne, répartir le cas échéant avec les indivisaires), on pourra aussi gérer les créances et dettes entre proches ou tiers, etc.

C'est un nouveau marché mais mine de rien il doit y avoir en France un certain nombre de curateurs et tuteurs non professionnels et je pense qu'un outil susceptible d'aider les familles ou les proches pour tenir et présenter les comptes sera le bienvenu !!!

C'est la nouvelle du jour !!!

Cordialement,
André

18/03/2019 00:28:01

Bonsoir,

Vous n'êtes pas encore syndic et ce n'est donc pas vous qui allez présenter le projet de budget...
Techniquement dans Val Compta c'est au niveau du budget, colonne 2 pour l'exercice concerné, qu'il faut ventiler par clé et par compte, le budget est par définition une estimation, vous reprenez les chiffres des années précédentes, demandez des devis ou juste proposez un montant...

Prenez la bonne habitude d'écrire "fonds" avec un S quand il s'agit de SouS !!!
Frais postaux dans 621300
UNARC dans 624000 - Frais du conseil syndical, par exemple mais j'ai vu passer toutes sortes de comptes...

Cordialement,
André

16/03/2019 14:14:20

Bonjour,

Parmi les nouveautés sympathiques, la nouvelle version 3 - Expert va proposer un système de carte et de géolocalisation pour les copropriétés horizontales ou les ASL avec d'une part la position du lot principal sur la carte depuis chaque fiche de copropriétaire (ou membre) mais également la gestion de secteurs et de tracés afin de produire des cartes utiles (travaux, événements...).
Les plus grosses résidences comptent plus de 450 maisons et ces questions sont parfois essentielles !

La géolocalisation sera également proposée dans la version Amicale de Val Compta ; si toutes les versions sont sympathiques il s'agit là d'une variante du logiciel destinée aux "Amicalistes de pompiers", c'est à dire les associations de pompiers volontaires. Leur principale ressource c'est la vente des calendriers et les questions de secteur sont donc là encore importantes.

Et pour donner une idée, voici où j'habite !

Cordialement,
André

15/03/2019 17:39:46

Il faudrait que vous m'appeliez quand vous êtes en déplacement ou dans les mêmes conditions...
Je pourrais vous confirmer (ou pas) le bon fonctionnement et peut-être trouver les adaptations à faire !

Cordialement,
André

15/03/2019 13:49:07

Bonjour,

J'ai ajouté récemment une option dans l'écran Consultation du compte et qui s'appelle "Toutes depuis origine" mais ça se trouve dans la version 2018 et je ne suis pas sûr que vous avez renouvelé vos contrats de maintenance...

Autrement, vous devez procéder en deux temps ; utiliser les boutons Décalage nouvel exercice du menu Paramètres, Dates d'exercice afin d'avoir les années 2014 - 2015 - 2016 - 2017
Depuis la consultation, exporter vers Excel... (clic droite dans la table)
Refaire le décalage pour retrouver 2018 et 2019, exporter et fusionner les deux feuilles...

Cordialement,
André

15/03/2019 11:08:37

Bonjour,

Tout à fait ; c'est justement sur un serveur Synology que nous avons fait les installations et adaptations cette semaine.
Jusqu'à présent, le contrôle du numéro de disque dur était fait sur le lecteur "C:" mais désormais (en fait il faut me demander la bonne version V3.2018) c'est le disque correspondant au chemin d'accès, y compris un chemin réseau de type \\Synology-serveur\Valcompta.

En revanche, je ne sais comment vous procédez lorsque vous êtes en déplacement... il faudrait qu'on en parle !
Mais a priori ; travailler depuis plusieurs postes, oui !

Cordialement,
André

14/03/2019 22:25:31

Le pire c'est que la version 4 de Val Compta était multi-dossiers !!! Mais à l'époque cette version n'a pas trouvé son public et j'ai moi-même touché mes limites avec trop de versions à maintenir. Cette année sera sans doute le moment de faire certains choix !!!

14/03/2019 21:23:49

Bonsoir,

Une petite information et un retour d'expérience, pour un client professionnel, une agence qui gère une quinzaine de copropriétés mais qui utilisait Val Compta en local et sur un poste unique, j'ai apporté une modification au système de code d'activation qui permet l'installation sur le réseau et un code valide quel que soit le poste qui lance le programme.

Ce n'est pas pour autant une version réseau qui gère ce qu'on appelle les accès concurrentiels mais ça ouvre la porte à des utilisations collaboratives et plus adaptées à des syndics de petite taille. Le système de licence par copropriété rend Val Compta assez compétitif par rapport à des logiciels qui coûtent parfois des dizaines de milliers d'euros mais tout dépend du nombre !!!

En tout cas, si vous êtes un petit syndic ou une agence immobilière qui fait un peu de copropriété, n'hésitez pas à me contacter ;-)

Cordialement,
André

12/03/2019 02:26:17

Bonsoir,

Un peu de vocabulaire ; appelons "Fiche" l'écran qui présente toutes les informations d'un copropriétaire et "onglet" la subdivision thématique. Nous avons en effet deux adresses, une adresse pour le lot principal, une adresse pour les envois (adresse officielle ou domiciliation), j'utilise la lettre "E" pour les adresses "Envoi" normalement...

Dans l'écran des Appels, vous avez raison, le "(envoi)" est une indication trompeuse car il s'agit de l'adresse du lot, les adresses "envoi" sont les colonnes précédées de la lettre "E"... je viens de remplacer par "(lot)" la colonne litigieuse ; vous êtes le premier à le remarquer alors que l'écran a plus de 8 ans !!! En fait, les fusions sont juste dans les appels générés et peu de monde vérifie ce tableau préparatoire je pense...

Les petites enveloppes utilisent la configuration et la messagerie configurée par défaut, le mail saisi est bien sûr le destinataire ; je ne peux rien faire à mon niveau, il faut aller dans les paramètres de Windows !!!

https://doc.pcsoft.fr/?3035007
// Lancement de la messagerie configurée par défaut
LanceAppliAssociée("mailto:pcsoft@pcsoft.fr")

Cordialement,
André

12/03/2019 00:37:22

Bonsoir,

Les dates d'exercice ne me semblent pas vraiment être le principal problème !

Il faudra tirer les choses au clair le 28 mars, en particulier si la procédure est contre le syndic (mauvaise gestion, abus, faute...) ou contre le syndicat (problème et contentieux sur une décision, le règlement de copropriété) et surtout où elle en est et ce que demande ce copropriétaire...

Vous devez surtout, une fois désigné syndic, bien veiller à récupérer toutes les pièces (archives, comptabilité...) de l'ancien syndic ; il a un mois pour le faire et doit fournir un bordereau détaillé, puis 2 mois pour le solde des comptes bancaires. La transition est une étape très importante.

Pour la suite, il ne faut pas multiplier les AG, certains problèmes peuvent sans doute attendre un an !

Cordialement,
André

11/03/2019 20:26:10

Bonsoir,

Valcompta est globalement très souple et vous pouvez tout à fait préparer les appels de provisions sans y faire apparaître la reprise des soldes ou le relevé mais il est en effet préférable de mentionner quelque chose comme "Attention, le présent appel ne tient pas compte de votre situation antérieure dans les comptes du syndic XXX...

Vous pouvez avoir un exercice du 01/04/2019 au 31/12/2019 oui, il faudra sans doute ajuster le nombre et les dates des appels si vous les générez automatiquement depuis le budget mais ça ne pose pas non plus de problèmes !

Cordialement,
André

10/03/2019 23:15:13

Bonsoir,

Non ça ne tient pas compte du fonds travaux, ni des avances, ni des provisions pour travaux non terminés...
Vous trouverez le détail des appels dans la Fiche copropriétaire mais sur l'année !

Cordialement,
André

10/03/2019 15:53:10

Bonjour,

Je ne sais pas si c'est le tableau espéré mais dans le menu Budgets et Appels, vous avez le bouton "Détail répartition par clé et compte" qui propose les quotes-parts en détail pour chaque copropriétaire, sur le budget de l'année et divisé en bas par le nombre d'appel...

Cordialement,
André

PS : attention, ce n'est pas forcément le montant total de l'appel mais uniquement la partie "provisions"... sinon il faut regarder la fiche complète ou l'onglet Appels depuis la fiche du copropriétaire.

09/03/2019 19:36:56

C'est la meilleure solution je crois ; un compte courant et deux livrets, un pour le fonds travaux, un autre pour toutes les autres avances et excédent de trésorerie à placer / valoriser.

En fin d'année on peut ainsi mettre les intérêts du fonds sur le 105 et les autres intérêts en produits financiers 716...

Cordialement,
André

09/03/2019 19:10:25

J'espère que d'autres contributeurs viendront apporter leur éclairage sur ces gestions rares et délicates... en particulier le partage du produit de la vente entre syndicat principal et secondaire dont vous avez bien raison de vous méfier.

Je vous conseille d'exposer la problématique sur des forums plus fréquentés et plus généraux (+ juridique et - logiciel), en particulier :
http://universimmo.com/forum_universimmo/
http://droit-finances.commentcamarche.n … priete-137
http://forum-juridique.net-iris.fr/immo … ete_syndic

Bon courage !
Cordialement,
André

09/03/2019 17:57:54

Bonjour,

Pour l'annexe 1 vous pouvez passer le montant global des créances douteuses au débit du 459 par le crédit du 450 au 31/12 puis l'opération inverse au 01/01 mais Valcompta ne gère pas le suivi individuel des copropriétaires sur les comptes 459xxx...
(pas plus sur les comptes 490).

Je ne prévois pas non plus de changer la gestion actuelle ; les copropriétaires restent sur les comptes individualisés 450xxx quelque soit la situation et le caractère plus ou moins douteux de la créance. Ces mécanismes sont complexes et reposent sur des appréciations, les dotations puis les reprises d'une année à l'autre alourdissent et compliquent les comptes sans apporter grand chose, au niveau des annexes c'est juste les lignes 450 / 459 mais libre à vous de présenter d'autres tableaux.

Mon point de vue c'est surtout que la créance n'est pas douteuse si vous avez fait valoir votre privilège dans les délais et tant que la valeur des biens est supérieure aux créances. Si vous avez des créances non pas douteuses mais irrécupérables il sera temps de les constater et de les passer en charges mais je pense que très peu de syndics jonglent avec la partie douteuse comme vous semblez vouloir le faire...

Cordialement,
André

09/03/2019 15:00:37

Bonjour,
Je partage la recherche d'une journaliste qui cherche plusieurs profils de syndics bénévoles, je suis sûr que ça peut intéresser quelques habitués ou visiteurs du forum. Contactez-moi pour la mise en relation !!!
Cordialement,
André

Tout d'abord, il s'agit d'un sujet de 13mn que je prépare pour l’Emission 66 Minutes, sur M6 le dimanche à 17h20.
Cette option étant de plus en plus fréquemment choisie par les co-propriétaires, nous aimerions faire connaitre un plus largement ces "Syndics Bénévoles » : qui sont-ils, quelles sont leurs responsabilités, qu’est-ce que ça représente en terme de charge de travail, à quels problèmes sont-ils confrontés, est-ce que c’est parfois plus compliqué qu’ils ne se l’étaient imaginé, dans quelle genre de co-propriété est-possible, et pour l’ensemble des propriétaires, quels sont les avantages et les inconvénients de recourir à une telle gestion…
Ayant déjà trouvé une co-propriété assez importante dans un immeuble de la région parisienne, je cherche maintenant d'une part un syndic bénévole d'une co-propriétés de maisons ou pavillons, et un autre représentant une co-propriété plus atypique, située par exemple dans une zone qui particulière, zones littorales, touristiques, ou sites classés, monuments historique, ou alors constituée de propriétés d'habitation particulières, qui impacte et complique parfois la gestion de la co-propriété.
Dans un premier temps, je recherche des situations que je soumet à la chaine pour approbation. J'aurais ensuite deux jours de tournage pour la réalisation du sujet. J’aurais besoin de tourner l'AG de co-propriété (ou éventuellement d’en refaire une spécialement pour le tournage) et ensuite de suivre le syndic dans quelqu’une des situations qu’il doit gérer…
La chaîne aimerait diffuser ce sujet à l’occasion de la fête des Voisins qui aura lieu le 31 mai cette année, ce qui implique un tournage dans un relais relativement rapide.

08/03/2019 19:37:14

Bon, c'en est trop ! Je vais le chercher !!!

08/03/2019 12:59:14

Rappelons la possibilité de sub-diviser les comptes des copropriétaires (et accessoirement, l'obligation pour le syndic de présenter les sommes dues dans chaque catégorie) :

Si l'assemblée générale en décide la création, les sous-comptes suivants :
450-1 Copropriétaire - budget prévisionnel
450-2 Copropriétaire - travaux de l'article 14-2 de la loi susvisée et opérations exceptionnelles
450-3 Copropriétaire - avances
450-4 Copropriétaire - emprunts
450-5 Copropriétaire - fonds de travaux

Dans le flou et le silence, un règlement doit d'une part éponger les dettes les plus anciennes puis ça me semble logique de remplir dans l'ordre ; payer le budget / charges courantes puis travaux puis avances puis emprunts puis fonds...
Mais une gestion vraiment précise est extrêmement complexe et délicate !!! Valcompta n'a pas cette prétention ;-)

07/03/2019 13:33:39

31/12 (arrêté des comptes)
journal AC, 602 débit 100 euros - 408 crédit 100 euros

La clôture génère les A Nouveaux...
180 € au débit du 401
100 € au crédit du 408

04/01 (date de la facture: conso réelle 100 euros. 80 euros d'avoir car 180 euros déjà prélevés en 2018)
journal AC / OD, 408 débit 100 euros - 401 crédit 100 euros (André)

=> 408 soldé, le 401 est débiteur de 80 €

15/01 date du versement sur compte bancaire de l'avoir de 80 euros (et non a payer)
journal BQ, 512 débit 80 euros - 401 crédit 80 euros (André)

=> 401 soldé

07/03/2019 13:29:44

Bonjour,

Les fonds travaux doivent être placés sur un compte rémunéré mais dans la pratique les choses se compliquent très vite ; à la date de l'appel on va avoir la totalité au crédit du 105 mais le syndic ne pourra alimenter le compte qu'après avoir reçu les sommes et bien souvent fait un virement du compte-courant vers le livret (sans délai)...

Imaginons un appel de 105 € dont 100 € de charges courantes et 5 € pour le fonds travaux, le copropriétaire en difficulté ne paye que 75 € ; que fait le syndic ? Il prend quand même la part du fonds travaux ou pas ? (même problème si on a des avances ou des appels pour travaux...).

Cordialement,
André

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751 Réponse par Andre 18/03/2019 18:43:23

Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise (110 replies, posted in Appels de charges)

752 Réponse par Andre 18/03/2019 18:16:22

Re: Nouvelle copropriété : inscription registre + syndic bénévole (18 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)

753 Réponse par Andre 18/03/2019 17:30:30

Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise (110 replies, posted in Appels de charges)

754 Réponse par Andre 18/03/2019 14:54:47

Re: Nouvelle copropriété : inscription registre + syndic bénévole (18 replies, posted in Infos, conseils, remarques en tout genre)

755 Sujet par Andre 18/03/2019 14:18:12

Sujet: Nouvelle version 2 adaptée pour les curateurs et tuteurs (0 replies, posted in Version pour curateurs et tuteurs)

756 Réponse par Andre 18/03/2019 00:28:01

Re: Préparer les charges pour les appels (3 replies, posted in Appels de charges)

757 Sujet par Andre 16/03/2019 14:14:20

Sujet: Google Maps et la cartographie dans la V3 de 2019 (3 replies, posted in Nouveautés)

758 Réponse par Andre 15/03/2019 17:39:46

Re: Val Compta en réseau (8 replies, posted in Nouveautés)

759 Réponse par Andre 15/03/2019 13:49:07

Re: écritures passées antérieures à exercice N-1 (1 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

760 Réponse par Andre 15/03/2019 11:08:37

Re: Val Compta en réseau (8 replies, posted in Nouveautés)

761 Réponse par Andre 14/03/2019 22:25:31

Re: Val Compta en réseau (8 replies, posted in Nouveautés)

762 Sujet par Andre 14/03/2019 21:23:49

Sujet: Val Compta en réseau (8 replies, posted in Nouveautés)

763 Réponse par Andre 12/03/2019 02:26:17

Re: inversion d'adresse (envoi) et (lot) (1 replies, posted in Bugs et problèmes en cours)

764 Réponse par Andre 12/03/2019 00:37:22

Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise (110 replies, posted in Appels de charges)

765 Réponse par Andre 11/03/2019 20:26:10

Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise (110 replies, posted in Appels de charges)

766 Réponse par Andre 10/03/2019 23:15:13

Re: Appel de fond charges 2018 (10 replies, posted in Appels de charges)

767 Réponse par Andre 10/03/2019 15:53:10

Re: Appel de fond charges 2018 (10 replies, posted in Appels de charges)

768 Réponse par Andre 09/03/2019 19:36:56

Re: Ajustement du solde des compte 105 (Fd tvx) et compte 501 (Livret A) (17 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

769 Réponse par Andre 09/03/2019 19:10:25

Re: Copropriétaires - créances douteuses (4 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

770 Réponse par Andre 09/03/2019 17:57:54

Re: Copropriétaires - créances douteuses (4 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

771 Sujet par Andre 09/03/2019 15:00:37

Sujet: Recherche syndics bénévoles pour émission M6 (1 replies, posted in Nouveautés)

772 Réponse par Andre 08/03/2019 19:37:14

Re: Une petite colle pour la soirée sur la valeur des tantièmes (15 replies, posted in Copropriétaires / lots / clés & tantièmes)

773 Réponse par Andre 08/03/2019 12:59:14

Re: Ajustement du solde des compte 105 (Fd tvx) et compte 501 (Livret A) (17 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

774 Réponse par Andre 07/03/2019 13:33:39

Re: Traitement de prelevement mensuel et de facture l'annee d'apres (12 replies, posted in Fournisseurs et factures)

775 Réponse par Andre 07/03/2019 13:29:44

Re: Ajustement du solde des compte 105 (Fd tvx) et compte 501 (Livret A) (17 replies, posted in Journaux / comptes / écritures)

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