Sujet: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Bonsoir,

Le fonds travaux obligatoire est prévu dès le 1er janvier 2017, c'est à dire dans 9 mois... Nous attendons toujours un décret pour préciser les aspects pratiques et comptables de la gestion de ce fonds mais comme il faut bien se préparer et que la version 2016 est malgré tout amenée à durer quelques années si possible j'ai décidé de mettre en place une première ébauche de la gestion de ce fonds. Pour ce faire, il a fallu choisir un nouveau numéro de compte au passif et ça sera le 104000.

La présentation de cette gestion se trouve dans la documentation en ligne (en cours de finalisation) à l'adresse suivante :

http://valcompta.net/version3/valcompta … toire.html

Toutes les remarques (même pour me signaler une faute d'orthographe !!!) sont les bienvenues :-)

Cordialement,
André

Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Bonjour,

OK pour moi, sachant que j'aurais préféré que l'on puisse rentrer ou le taux ou la valeur en euros. Perso, j'aurai plutôt tendance à faire voter des valeurs absolues en € ce qui d'une part est plus parlant que des %, et d'autre part évite les évolutions en cours d'année.
Je conseille d'ailleurs de ne pas voter juste 5% : explications :
* en 2016, on vote 5% juste du budget voté (23500 € = 1175 €)
* on appelle le 1/4 de cette somme au 01/01, puis au 01/04 (293,75 €)
* en avril 2017 (par ex), à l'AG on réajuste le budget : passage de 23500 à 25000 €
* alors, si les 5% ont été votés, il faudra réajuster les appels de 01/7 et 01/10

En théorie, si on vote 7%, aussi wink

On voit que ce vote en % est un souci (pas insurmontable) lorsqu'il y a légère évolution du budget.... peut-on passer outre et rester sans évolution de valeurs en euros, si on est au delà des 5%. Perso, je dirai OUI, et j'irai certainement dans cette voie en fixant des valeurs absolues par trimestre lors de l'AG de 2016... (peut-être que le décret nous dira....).

PS : qu'en aux fotes d'ortograffes, désolé mais je ne suis pas le mieux plassée..... wink

Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Bonjour,

Personnellement j'aime bien la façon dont cela est fait, en plus avec des pourcentage on reste ne conformité avec la loi.

Le fait que l'on ne puisse pas saisir de montant ne me dérange pas (personnellement je préfère les %).

Etant donné que le montant est calculé automatiquement, on peut toujours le disucuter en AG.

De plus comme rambouillet l'indique en cas de modification du budget, avec un pourcentage pas de question à se poser (le pourcentage reste valable qu'il y ait une modification de budget ou pas, on peut même dire que c'est un pourcentage de l'appel recalculé ou pas)

Avis personel: je pense que cela serait utile de le faire apparaitre sur l'annexe 1, a part des autre avances.
pour l'état daté que le montant apparaissent ou pas cela n'a pas grande importance vu que ce montant est attaché au lot, il n'y a aucune action sur ce fond de la part de l'acheteur ou du vendeur, mis à part l'information (peut être un plus pour le notaire pour les explications).

Cordialement

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Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Reste en suspens, l' utilisation à partir de 2007, de ce fonds travaux attaché aux lots et non remboursable.

Dans le cas ou un copropriétaire ne participe pas aux charges de certains travaux, il ne sera plus possible de lui rembourser sa quote-part dans le fonds travaux.

En conséquence, dés qu' une opération aura été faite sur une clé spéciale le fonds travaux restant ne sera plus proportionnel à la clé d' appel.

Pour les utilisations ultérieures il sera nécessaire de connaitre la part disponible de chaque copropriétaire dans le fonds travaux. Il n' est pas possible de rembourser à un copropriétaire plus que sa part dans le fonds travaux.

La participation  devra  être fixée en pourcentage des travaux et dans la limite de la part disponible de chacun.

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Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Bonsoir,

Vous avez raison JB22 d'attirer l'attention sur la question de l'utilisation de ce fonds qui pose de nombreuses questions.
Dans le flou actuel de la réglementation, j'ai une approche très pragmatique et (au risque de vous fâcher) je pense qu'on peut envisager d'utiliser ce fonds au delà de la limite de la part disponible de chacun...

Pour fixer les idées, voici un exemple qui illustre les principes et possibilités :



Il est possible pour tous les comptes de fonds propres (102 / 103 et 104) d'indiquer une clé :

http://www.valcompta.net/forum_img/fonds_travaux_1.gif



Nous avons ici un fonds constitué par tous en charges générales à hauteur de 5 000 € mais c'est le bâtiment A qui a besoin de faire des travaux. Dans les fiches complètes, je considère que la part du copropriétaire dans le bâtiment B reste entière :

http://www.valcompta.net/forum_img/fonds_travaux_2.gif



En revanche, le copropriétaire du bâtiment A se retrouve avec une dette "virtuelle" car les travaux ont nécessité davantage que la part du bâtiment A dans le fonds global :

http://www.valcompta.net/forum_img/fonds_travaux_3.gif




Je conçois tout à fait qu'on puisse ne pas être d'accord avec cette approche, libre d'ailleurs de NE PAS utiliser le fonds au delà des parts disponibles et on peut aussi avoir plusieurs comptes ou même individualiser les comptes par copropriétaire...

Pour le moment, il me semble raisonnable d'attendre le décret et de ne pas partir dans de grands débats sur la question :-)

Cordialement,
André

Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Bonsoir,
Personnellement je partage l'approche présenté par André.

Cordialement

Version 2020.V3.49

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Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Il est anormal de rembourser par affectation sur le montant des travaux, à un copropriétaire, 669.45 € alors qu'il n' a que 493.75 € dans le fonds travaux.

Que faire des 195.91 € remboursés à tord ?....

syndiccdn partage votre approche, c' est son droit, mais cela me surprends.

Comme vous le savez j' ai une solution  avec EXCEL, donc vous avez publié une partie en exemple, qui n' a pas suscité d' intérêt, aucune réponse.

Ce qui est possible de faire avec EXCEL peut être réalisé, et en mieux avec Windew.

Si un décret est à venir, je ne pense pas qu' il remettra en cause le caractère du "fonds attaché au lot" et son non remboursement autre que l' affectation au financement de travaux, avec "une cotisation" qui est en fait une charge payée d' avance.

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Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Je comprends tout à fait votre point de vue et encore une fois, il est tout à fait possible dans l'exemple précédent de ne pas prendre les 2 000 € mais uniquement la part disponible. Je ne sais pas si le décret sera précis ou clair et je n'aurais peut-être pas du déborder sur le cas particulier d'une utilisation sur une clé spéciale d'un montant supérieur aux cotisations des copropriétaires concernés. Mon propos c'était surtout de dire qu'on pouvait associer les écritures des comptes 10x à une clé et avoir ainsi un suivi précis des fonds par lot...


L'application Excel de JB33 est disponible ici : http://www.valcompta.net/forum/viewtopic.php?id=497
(message avec quelques explications)

Ne vous vexez pas surtout sur le manque de réponses, la fréquentation du forum est modeste et quand on entre dans ces questions très techniques c'est normal qu'il y ait peu de réactions... je viens de regarder le nombre de téléchargements et j'avoue que c'est pas beaucoup ; on devrait en parler sur UI je pense...

Bon, tout ceci n'est que le début ! Pour le moment ma priorité c'est les appels et pour l'utilisation nous avons encore un peu de temps ;-)

Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Perso, j'attends le décret dont je crains qu'il ne fournisse pas la réponse à cette question.

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Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Bonjour,

A priori, le débat sur le fonds travaux démarré ici (http://www.valcompta.net/forum/viewtopi … 80&p=4) a continué dans un autre post.
Je ne suis pas certain que définir un bout de la solution avec un compte unique sans tenir compte de l'utilisation par lot ne mène ensuite dans une impasse ou un truc compliqué.

En effet, la solution de compte unique présentée ne fonctionne que si le compte travaux est reconstitué par les lots qui l'utilisent.
Or le fonds travaux n'a pas vocation à être "reconstitué" intégralement dès que quelques lots seulement le "consomment" (ou que ce fond est consommé avec une clef différente de celle qui a servi à l’alimenter).
En outre, si les lots consomment plus que leur propre part, cela revient à rendre des copropriétaires des lots "consommateurs" débiteurs des copropriétaires des lots "non consommateur", problème « masqué » par la nécessité de reconstitution.

Admettons qu'on a 5 lots qui cotisent au fonds à 20%, chacun ayant fini par atteindre 1000€.

Si les 5000€ du fonds sont consommés par 4 des 5 lots, vous avez utilisé les 1000€ payés par un copropriétaire en demandant aux autres copropriétaires de "rattraper" le coup en remettant 5000€ dans la caisse, afin de « re-proportionnaliser » le fond, puisqu’il n’y a pas d’historique. (car si vous remettez 1000€ dans le fond en faisant payer les autres lots, vous ne saurez plus à qui ils appartiennent la fois suivante)

Si 4500€ du fonds sont consommés par 4 des 5 lots, idem. Vous devrez reconstituer les 4500€ sous peine de ne plus pouvoir savoir combien disposait chaque lot.
(en l'occurence ici, 500€ sont dus au lot A, qui dispose encore de 500€)

Si le fonds travaux doit servir à des travaux successifs avec des clefs différentes, un tel système ne peut pas fonctionner.
On ne peut pas créer de l’information à partir du néant.

Ce genre de situation n'est pas exceptionnel.
Il est courant d'avoir des travaux avec des répartitions différentes.
Par exemple installation de boites aux lettres ou d'interphones, composés de clef différentes :
Partie des travaux en charges générales, et parties selon d'autres clefs

Je pense personnellement que la seule solution qui permet de gérer tous les cas, quelque soit le décret, reste un compte par lot
Toute autre solution ne permet pas de conserver le montant consommé par lot.
Compliquer le système ne changera rien à ça.

D’ailleurs le problème de reconstitution du fonds consommé partiellement pose aussi d’autres questions.
Si on admet que la clef de consommation n’est pas la même que la clef d’appel pour une somme prélevée, quid de la reconstitution du fond ?
En effet, admettons que le pourcentage d’appel fond travaux soit défini à 5% (et qu’on n’ait pas encore atteint le montant du budget prévisionnel dans le fond)
Admettons aussi que le fond ait déjà participé à des travaux pour certains lots, mais que des lots qui n’ont pas participé disposent DEJA d’une quote-part dans le fond
Il serait surprenant de demander au propriétaire de ce lot de continuer à participer à 5% sur le principe que les fonds restant sur les autres lots ne permettent pas de s’en affranchir.
Dis autrement, dans mon exemple précédent, les 4 lots ont consommé 4000€, et il reste 1000€ sur le lot qui n’a pas participé aux dépenses

Si le budget prévisionnel est de 5000€ cela signifie que chaque lot va devoir payer 25€, y compris le lot qui dispose des 1000€, alors que pour sa quote-part due au fond, il a atteint les 5%.
En prenant un cas extrême d’un lot participant très peu, on pourrait se retrouver au bout d’un moment avec la totalité du budget prévisionnel sur quelques lots seulement, affranchissant ainsi les autres lots de participer.
Et si le SDC décidait de voter 40%, le lot déjà doté devrait suivre, forcé et contraint par la décision.

Je ne pense pas que le fonds ait vocation a être « renfloué » une fois utilisé.
Mais le législateur semble ne pas avoir prévu les complexités liées à la répartition du fonds, et à sa reconstitution, voire même ce qu’il adviendrait des intérêts.

NB André : votre page HTML est fausse sur le questionnement que vous posez sur le devenir des intérêts :
« Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat » art 58 de la loi 2014-366 du 24 mars 2014 »

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Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

Bonsoir,

Très franchement, je ne vois pas ce qui distingue l'utilisation de ce fonds travaux appelé en tantièmes généraux de travaux complexes avec une provisions sur les tantièmes généraux et des dépenses sur des clés différentes et qui sont correctement gérés et répartis...

En attendant le décret, je ne partirai plus dans des suppositions et toutes sortes de cas de figure ; libre à chacun de créer autant de comptes qu'il souhaite et de gérer ce fonds comme il l'entend. A mon niveau j'ai introduit la notion de clé sur les comptes 120 et 103 et des ventilations reprises au moment de la clôture, on peut ainsi connaître les quotes-parts dans des comptes de type provisions et avances ventilés sur plusieurs clés. J'attendrai des problèmes concrets pour adapter le cas échéant le système mais je ne suis pas favorable à la multiplication des comptes en tout cas.

Le principe qui guide mes développements c'est d'être juste et qu'un copropriétaire ne paye pas pour un autre...

Cordialement,
André

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Re: Fonds travaux obligatoire dans la version 2016 V3

"Je ne pense pas que le fonds ait vocation a être « renfloué » une fois utilisé.
Mais le législateur semble ne pas avoir prévu les complexités liées à la répartition du fonds, et à sa reconstitution, voire même ce qu’il adviendrait des intérêts."

Le fonds n' a pas pour objet d' être "reconstitué" ou "renfloué", il peut être utilisé suivant son objet: le financement de travaux, il n' y a pas de seuil ou de plafond.

Le syndicat doit verser, chaque année, une COTISATION au moins égale à 5 % du budget.