1 (modifié par transgilarc 21/09/2014 17:06:11)

Sujet: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Bonjour
Un souci d'écriture, et de répartitions
La copropriété comprend un syndicat principal et des syndicats secondaires.
Les taxes foncières se décomposent comme suit.
Sur propriétés bâties à répartir sur syndicats secondaires
Sur propriétés non bâties à répartir sur la totalité du syndicat principal et secondaires.
Les frais de gestion à répartir au prorata des taxes ci dessus.
Pouvez vous m'indiquer comment procéder, j’envisageais de créer des comptes spéciaux fournisseur pour les syndicats secondaires, mais ensuite c'est vague.

Cordialement

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Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Bonsoir,

Je vois que vous avez posté le même message sur le forum d'universimmo mais je préfère bien évidemment répondre ici...

Normalement, lorsqu'un ensemble immobilier est composé d'un syndicat principal et de plusieurs syndicats secondaires chacun d'eux a son propre syndic (qui peut être commun à plusieurs syndicats) et donc sa propre comptabilité.

En tant que membre du syndicat principal, ce dernier apparaît dans les comptes de chaque syndicat secondaire qui paye sa part dans les charges communes "principales". Dans les comptes du syndicat principal en revanche c'est davantage comme un copropriétaire (racine 450xxx) que vont apparaître les syndicats secondaires (les charges sont réparties sur eux...).

En résumé, le compte de charges pour les taxes est bien sûr le 633 pour la taxe foncière et 634 pour autres taxes.
La part bâti + la part secondaire du non bâti est une dépense simple de chaque syndicat.
La part principal du non bâti passe dans les charges du syndicat principal qui répercutera ensuite sur les secondaires...
Les frais de gestion peuvent être comptabilisés d'un côté ou de l'autre... il faudrait préciser ce qui est exactement prévu.

Je suis sûr que JB22 va bientôt passer et apporter des précisions utiles !

Salutations,
André

3 (modifié par transgilarc 21/09/2014 20:07:08)

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Bonjour
merci de l’intérêt.
J'ai bien pris 633 pour le foncier Bâti
Pour le non bâti cela ne pose pas de problème cela concerne tous les copropriétaires
Pour le bâti cela concerne des copropriétaires gérés par un syndic pro, et qui font parti du principal pour les communs
le souci que j'ai,c'est de faire une demande de charge pour la taxe plus les frais aux prorata
Précisions les autre copropriétaires sont dans des maisons individuelles donc pas concernés par le foncier
Cordialement

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Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Si vous êtes syndic du principal, vous ne gérez et vous ne devez vous préoccuper que des charges de ce syndicat et donc de tous les copropriétaires ; des charges qui concernent un syndicat secondaire doivent être traitées et comptabilisées par les syndics respectifs... ces dépenses doivent faire partie du budget et donc des appels de provisions et je ne suis pas sûr de comprendre où est exactement le problème ou ce que vous voulez faire...

5 (modifié par transgilarc 21/09/2014 21:12:28)

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Bonjour
C'est le syndic principal qui reçois l’avis d'imposition
il reçois un seul avis, et il est chargé de récupérer les fond. concernant le syndic secondaire pro
L'opération ne pose pas de problème, la ou j'ai un souci c'est de le traduire en comptabilité de la copropriété,
demande de fond syndic secondaire, enregistrement de ces fonds,
et payement de la facture
Ce poste n'a jamais figuré dans les budgets

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Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Attention, même avec une organisation syndicat principal / syndicats secondaires je pense que vous devez rester dans les principes et dans le fonctionnement normal ; un budget, des appels de provisions, des charges ventilées par clé, une approbation et la répartition à la fin...

Une dépense comme des impôts sont des charges courantes, certaine et prévisible et il faudra la mettre dans le budget...
Chaque syndicat secondaire peut être traité avec une clé de répartition comme pour une catégorie spéciale (bâtiment A, B...) et c'est donc à chaque copropriétaire qu'il faut demander sa part (et non aux syndicats secondaires)...

Le syndic(at) principal fait bien des appels sur la totalité des copropriétaires ?

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Re
Je suis syndic depuis le début de l'année, et je découvre ce problème.
Le syndic précédent n'a aucune comptabilité sérieuse, ce que j'essaie de faire.
Lors de la réception de cet avis toujours au nom de l'ancien syndic je me suis rendu compte que j'aurais du recevoir un précédent avis sur la répartition je ne l'ai jamais reçu, demain lundi je vais prendre des renseignements aux service des impôts.
Pour en revenir a la comptabilité peut on faire un compte quelconque pour enregistrer la demande de charge au syndic qui gère l'immeuble, et enregistrer le payement avant de payer l’impôt ?
Cordialement

8

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

On peut toujours créer des comptes et gérer ça d'une manière ou d'une autre mais, contrairement à ce que j'évoquais dans mon premier message, ça ne me semble pas normal d'avoir un compte de tiers pour un syndicat secondaire car ce syndicat est en réalité une partie des copropriétaires qui forment le syndicat principal...

Néanmoins, vous pouvez tout à fait créer un compte 461xxx pour chacun de syndics à qui vous souhaitez réclamer sa part
(461 - Débiteurs divers) avec deux options au niveau des écritures comptables :

634 - Total impôts                              5 000
442 - Etat / taxes à payer                                       5 000

634 - Quote-part syndics 2nd                                   2 000
461 - Quote-part syndics 2nd               2 000
OU
714 - Quote-part syndics 2nd                                   2 000
461 - Quote-part syndics 2nd               2 000

Option A : on passe au crédit du 634 et donc on diminue la charges "impôts" dans les comptes du syndicat principal...
Option B : on passe au crédit du 714 - Produits divers pour mieux refléter la réalité des flux et montants payés/encaissés...

J'espère que JB22 va passer et donner son avis !!!

Salutations,
André

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Merci
Je vais essayer de procéder comme cela dans un premier temps. Je découvre au fur et à mesure, dans mes écritures actuelles j'ai certainement des erreurs mais non conséquentes.
A la fin de l'année, à l'AG je soumettrai ce problème.
Toutes info  éventuelles sont les bien venues, j'attends celles de JB22
J'exposerai mes soucis au fur et à mesure.
Cordialement

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Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

A suivre également la discussion et réponse(s) de JPM sur le forum d'universimmo...
http://www.universimmo.com/forum_univer … C_ID=18333

11

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Comptabilité Syndicat Principal:
C'est lui le destinataire de la feuille d' impôts, il comptabilise et paye la totalité.

633000 Taxe foncière......................3.000
450901 Syndicat secondaire A..........1.000
450902 Syndicat secondaire B.............400
450903 syndicat secondaire C.............600.
442000 ETAT-Taxes foncières.............................5.000.

En fin d' exercice, répartition des charges du syndicat principal; y compris les impôts fonciers 3.000 impôts : Insuffisance

450901 Syndicat A...........................     x
450902 Syndicat B...........................     x
450903 Syndicat C...........................     x
701000 Provisions sur opérations courantes..........  xxxx

Comptabilité du Syndicat secondaire A:
Comptabilisation de sa part dans la taxe foncière:
633000 Taxes foncières.......................1.000
450900 Syndicat Principal.....................................1.000

Comptabilisation des charges réparties du syndicat principal:
6...../Clé  Charges.............................    x
6...../Clé  Charges.............................    x
623000/Clé  Charges........................     x         ( Quote part des 3.000)
......
450900   Syndicat principal, montant réparti.................X

Il faut suivant le cas utiliser un compte de charges récupérables et un autres charges non récupérables.

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Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Merci à vous JB22 ;-)

On peut toujours discuter certains comptes, la taxe foncière c'est bien 633 et non le 634 (autres taxes) mais je suis moins convaincu par le 701 en fin d'année et il me semble plus prudent de conserver sur le 701 le montant du budget...

Pour les charges récupérables, sur le plan technique dans Val Compta c'est au ligne de l'écriture que vous pouvez cocher ou pas mais a priori les taxes foncières ne sont pas récupérables...

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Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

J' ai rédigé un premier message prenant en compte, comme indiqué par André, de la répartition des charges du syndicat principal dans les charges de chaque syndicat secondaire:
"Dans les comptes du syndicat principal en revanche c'est davantage comme un copropriétaire (racine 450xxx) que vont apparaître les syndicats secondaires (les charges sont réparties sur eux...)."

C'est dans cette reprise qu'il fallait distinguer les charges reprises en charges récupérables et non récupérables. La taxe foncière est non récupérable.

Considérant que cette solution compliquait anormalement les choses j' ai fait un deuxième message qui n' apparait plus. je le reprend en détail.

Comptabilisation de la taxe foncière:
Dans le syndicat principal:
Débit  633 Taxe foncière................x
Débit 4611 Syndicat sec.A..............x
Débit 4612 Syndicat sec.B..............x
Débit 4613 Syndicat sec.C..............x
Débit 4614 Syndicat sec.D..............x
Crédit 442 Etat-Impôts...................................X

Paiement de l' impôt:
Débit 442 Etat-Impôts...................X.
Crédit 512 Banque..........................................X

Dans chaque syndicat secondaire:
Débit 633 Taxe foncière...................x
Crédit 462 Créditeur divers-Syndicat Principal.....x

Paiement au Syndicat principal:
Débit 462 Créd.div.Syndicat principal.....x
Crédit 512 Banque...........................................x

Comptabilité du syndicat principal et des syndicats secondaires.
Chaque entité a sa propre comptabilité et répartie ses charges directement entre tous les copropriétaires pour le syndicat principal et pour les syndicats secondaires entres les copropriétaires membres de chaque syndicat secondaire.

Un copropriétaire reçoit dons un relevé des charges du syndicat principal et un relevé des charges du syndicat secondaire auquel il appartient.

Ainsi les A.G. sont indépendantes, chaque syndicat approuve ses propres comptes.
Chaque syndicat a un syndic (cela peut être le même) qui est responsable des comptes du syndicat qu'il gère.

Dans valcompta il me semble qu' il faut traiter un dossier par syndicat.
En attente de confirmation par André.

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Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Hasard du calendrier, j'ai justement une cliente qui dans un ensemble immobilier composé de 4 copropriétés est confrontée au même genre de problème, à savoir gérer des factures qui incombent à une ASL (ou à une union de syndicat) qui devrait être créé mais se heurte à quelques oppositions...

Dans son cas, nous avons également créé des "pseudo-lots" et des "pseudo-copropriétaires" afin de calculer les quotes-parts pour des factures et des opérations amenées à se répéter mais la structure est finalement très similaire. La différence tient au besoin de calculer souvent les répartitions ce qui n'est pas vraiment le cas avec vos taxes foncières annuelles...

C'est donc un système similaire au premier message de JB22 que nous retrouvons : un compte 450900 pour le syndicat qu'elle gère et qui gère également ces dépenses globales + 450901 / 450901 / 450903 pour les 3 autres syndicats...


Une clé Z04 qui reprend la répartition entre ces 4 copropriétés et sur laquelle nous passons la facture globale :

Z04 - 633 - Taxes pour tout le monde             1000 au débit
         442 - Etat / taxes                                 1000 au crédit


Utilisations de l'écran "Répartition par copropriétaire" pour calculer les quotes-parts et choix du compte 6xx en contrepartie avec la même clé :

         450900 - QP syndicat normal           200 au débit
         450901 - QP syndicat A                   240 au débit
         450901 - QP syndicat B                   260 au débit
         450902 - QP syndicat C                   300 au débit
Z04 - 633 - Taxes                                   1000 au crédit


Le montant calculé ci-dessus est alors repris comme une facture sur les tantièmes généraux et sur le même compte de charges avec une contrepartie qui neutralise le 450900 puisque cette charge sera répartie en fin d'année avec les autres dépenses :

         450900 - QP syndicat normal           200 au crédit
001 - 633 - Taxes                                    200 au débit

Le compte 450900 ne sert que pour le calcul et doit toujours être soldé puisqu'il est équivalent à TOUS les copropriétaires.
Le résultat final c'est qu'il ne reste que la quote-part du syndicat géré sur le compte 633 et on a le suivi de chaque opération sur les comptes des autres syndicats. Il faut juste faire attention en fin d'année si l'un des syndicats n'est pas à jour de bien distinguer sa créance de celle des copropriétaires... en la mettant par exemple sur un compte 461 !


Afin de mieux gérer l'étape 2, j'ai modifié dans la version 3.5.38 l'écran de "répartition par copropriétaire" afin de choisir le journal d'une part et d'associer la clé utilisée pour le calcul à l'écriture générée (si on utilise un compte 6x ou 7x).

Je confirme cependant que Val Compta permet de gérer un unique syndicat et que dans une structure avec syndicat principal et secondaires chacun peut avoir son propre syndic et doit avoir ses propres comptes...
Merci à JB22, je me réjouis de la cohérence et de la convergence de nos exemples !

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Bonjour à tous
Je vois que j'ai pris du retard, des empêchements, la vie de retraité est trop chargée)
J'ai procédé à mes écritures, mais je ne sais ps si elles sont correctes.
Je vais pouvoir les comparer à vos discutions
A bientôt

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Re
En lisant, une simple question
En quoi consiste récupérable ou non
Cordialement

17

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Les charges récupérables c'est les dépenses de la copropriété que les bailleurs peuvent réclamer ensuite à leurs locataires...

En gros c'est les consommations (eau, chauffage...) et le petit entretien mais pas l'assurance, les gros travaux ou réparations...
Ca devient vite un peu compliqué car ça dépend de la nature du bail et du locataire, voici un bon résumé :
http://www.leparticulier.fr/jcms/c_3726 … e-logement

Dans Val Compta, lorsque l'option est activée dans le paramétrage, il suffit de cocher la dépense pour dire qu'elle est récupérable.

18 (modifié par transgilarc 23/09/2014 22:30:16)

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Re
j'ai lu et noté en faisant des comparaisons.
Je vous donne ci dessous ce que j'ai écrit et dans l'ordre. J'ai oublié le crédit du compte banque, et ajouté un compte client (facture)

Crédit 401FIQ Taxe foncière........................450
Débit  634000..............................450
Crédit 461BAE Syndicat sec.A......................100
Crédit 461BAF Syndicat sec.B.......................100
Crédit 461BAI Syndicat sec.C.......................100
Crédit 461BAJ Syndicat sec.D.......................100
Crédit 714100 Taxe tous les copropriétaires..50 (Réparti en fin d'année)
Débit  450000................................50   (2criture à retirer)
Débit 461BAE Syndicat sec.A........100
Débit 461BAFSyndicat sec.B.... ....100
Débit 461BAISyndicat sec.C..... ...100
Débit 461BAJ Syndicat sec.D.........100
Pour la banque je mettrais
Crédit 512 Dépose des chèques...400
Débit   512 Payement facture.......................550

Certaines info complémentaires
Je ne m'occupe pas des Syndicat secondaires, j'ai procédé à un appel de payement
envers les 4 syn. sec. et je paye au nom de la copro. prin. la totalité
Cordialement

19

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Je ne suis pas d' accord avec vos écritures, ci-dessous mes corrections avec vos chiffres:

Débit  633 Taxe foncière................  50.      Montant à charge du syndicat principal
Débit 461BAE Syndicat sec.A..........100.      Montants imputés aux syndicats
Débit 461BAF Syndicat sec.B..........100.      secondaires
Débit 461BAI Syndicat sec.C...........100.
Débit 461BAJ Syndicat sec.D...........100.
Crédit 442 Etat-Impôts...................................450.   Montant de l' imposition.

Paiement de l' impôt:
Débit 442 Etat-Impôts....................450.
Crédit 512 Banque..........................................450.

Encaissement de l' impôt foncier imputé aux syndicats secondaires.
Débit 512   Banque........................400.
Crédit 461BAE Syndicat sec.A...........................100.
Crédit 461BAF Syndicat sec.B...........................100.
Crédit 461BAI Syndicat sec.C............................100.
Crédit 461BAJ Syndicat sec.D............................100.

Les charges au comptes 633  Impôt foncier s' ajoute aux autres charges qui seront réparties aux copropriétaires en fin d' exercice, au débit des comptes individuels de chaque copropriétaire (Compte 450xxx) par le crédit du compte 701 Provisions sur opérations courantes (Cas d' une insuffisance).

20

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

En effet, vos écritures présentent quelques problèmes et j'espère que le reste de votre comptabilité est un peu plus orthodoxe... n'hésitez pas à m'envoyer une sauvegarde à l'occasion, je pourrai y jeter un œil...

Sans reprendre le détail précisé par JB22, vous devez bien assimiler le sens des opérations :
- compte de tiers débiteur = on doit de l'argent au syndicat (créancier) (les appels c'est un crédit sur 701 et des débits sur 450)
- compte de tiers créditeur = le syndicat doit de l'argent (dettes = fournisseurs) (une facture c'est débit sur 6xx et crédit sur 401)
- quand l'argent entre, ça crédite le compte 4xx et ça débite la banque 512...
- quand l'argent sort, ça débite le compte 401 et ça crédite la banque 512...

En fait on a l'habitude des débits / crédits présentés par sa banque mais dans les comptes de la banque, on est un client et les opérations sont inversée... il faut donc retenir que, sur un compte 512, ça entre à gauche et ça sort à droite !

21 (modifié par transgilarc 24/09/2014 11:13:28)

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Bonjour à tous, et merci de votre attention
Ce n'est pas si facile que ça c'est pour cela que je fais appel.
j'ai procédé à une correction de ces écritures mais pas en totalité.
Une question pour l'avis fiscal j'ai créé  un compte fournisseur, ce n'est pas obligatoire ?
La proposition d’envoyer une sauvegarde, j'y avais pensé et je vous en remercie, comment proceder ?
Valcompta: Est il possible de faire une simulation de fin d'exercice, j'ai fais un essaimais sans succès, il faut peut être changer la date?
J'ai répondu à JB22 sur universimmo sur une précision demandée
http://www.universimmo.com/forum_univer … mp;#172738
Cordialement
Cordialement

22

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Bonjour,

Pour la sauvegarde c'est très simple : menu Principal - Sauvegarde normale - "Voulez-vous ouvrir le dossier ?" oui ; trier par date et m'envoyer par mail le fichier SAUV_xxxxx.zip ! (si JB22 a le temps et l'envie je peux aussi lui transférer...)

En toute rigueur l'Etat et les collectivités ont leurs propres comptes 44x dans la classe 4 des tiers, c'est mieux de les utiliser mais ce n'est pas très grave de les traiter comme un fournisseur, à mon avis en tout cas !

Pour la clôture, il faut avoir l'exercice sur une des deux premières lignes dans le menu Principal - Paramétrage - Dates d'exercice (N-1 ou N) ; utiliser le bouton "Décalage nouveau" pour remonter. Vous pourrez ensuite calculer, éditer, consulter dans le menu Principal - Clôture... vous pouvez également allez au bout du traitement avec la génération des écritures au 31/12 pour éditer les annexes. Il est toujours possible de faire marche arrière et d'annuler une clôture. N'oubliez pas la touche F1 pour l'aide en ligne avec la dernière version !!!

Salutations,
André

23

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

En comptabilité de syndicat de copropriété il y a des comptes de la classe 4: Comptes de tiers. Parmi ces comptes il y a des comptes spécifiques, suivant la nature des liens juridiques, il faut donc utiliser ces comptes.

401xxx Fournisseurs de produits ou prestations.
44xxxx ETAT qui vous impose et rarement peut verser des subventions.
450xxx Copropriétaires débités des appels de charges et crédités des paiements.
....
Comme précisé par André, le compte présenté par la banque est de sens inverse de votre compte de banque dans votre comptabilité.
C'est normal si la banque vous dois de l' argent son compte est débiteur dans votre comptabilité, mais dans les comptes de la banque vous êtes créditeur.

Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

Bonjour
Merci pour vos conseils
J'ai corrigé mes écritures.
Pour les comptes syndicats secondaires, je n'ai pas fais de clé,
je passe les écritures directement en crédit et débit lors du règlement et payement de la taxe
je pense que c'est correct
Cordialement

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Re: Opération sur taxes Foncières sur syndicats secondaires

"Pour les comptes syndicats secondaires, je n'ai pas fais de clé"

C'est normal, il n'y a que les comptes de charges et produits qui ont besoin d' une clé pour la répartition des charges et produits.