Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

il arrive dans les tous petits syndicats que tous les copros  forment à la fois le syndicat et son CS....

Mais effectivement, c'est très, très, très rare que l'on assigne le CS, tout au plus peut-on assigner un membre du CS car il aurait personnellement mal agi. Mais en général les juges retoquent les demandes pour erreur d'assignation.

On assigne le syndicat, même s'il y a peut-être faute du syndic... et le souci c'est que dans ce cas, l'assignation arrive chez le syndic .... yikes(  alors si en plus c'est un syndic en ligne....

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

C' est donc le "syndicat" et non pas le syndic ni le C.S; qui sont mis en cause.

Le syndicat est donc dans l' obligation de se défendre et donc de voter un budget pour couvrir les frais de procédure (avocat et autres).

Attention, votre adhésion à l' ARC-UNARC couvre la responsabilité civile du syndicat, mais il n'  est pas certain que l' assureur prenne en charge un dossier né avant l' adhésion.

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

JB22 a écrit:

C' est donc le "syndicat" et non pas le syndic ni le C.S; qui sont mis en cause.

Le syndicat est donc dans l' obligation de se défendre et donc de voter un budget pour couvrir les frais de procédure (avocat et autres).

Attention, votre adhésion à l' ARC-UNARC couvre la responsabilité civile du syndicat, mais il n'  est pas certain que l' assureur prenne en charge un dossier né avant l'adhésion.

Bonjour,
Effectivement, mais je dirai que nous avons eu la demande de convention de l'avocat, mais celle-ci n'a pas été votée. En tant que nouveau syndic, je compte demander à cet avocat de refaire à une date ultérieure sa demande de convention et de faire un appel de fonds, qu'après que chacun des copropriétaires puisse être en mesure d'avoir une protection juridique. Pour le syndic, son rôle n'est que d'organiser cela et n'est pas concerné par l'assignation, mais la copropriétaire qui va devenir "syndic bénévole" est concernée, à savoir, ma compagne. Effectivement donc, peu de chance que cela soit pris en charge, cette affaire ayant été déjà déboutée en 2016. J'attends que mon avocat me rappelle.
Merci à vous tous pour les conseils, mais je vais revenir à Valcompta dans ce qui concerne le programme.
Didlan

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Reprise de la compta avant la fin de l'exercice

Bonjour,
L’exercice comptable est fait du 1er juillet au 30 juin (année 2017-18 et année 2018-19). Ce dernier exercice devra être repris au 1er avril 2019 pour finir au 30 juin. Je ne pense pas devoir faire des "à nouveau" pendant l'exercice. Il me faudra, peut-être, reprendre les soldes de chaque compte du plan comptable. Je pense me servir du journal des "OD" pour faire la transhumance des écritures.
Je me prépare, car je ne veux perdre trop de temps. Quand ce syndic nous demande en janvier 2019 de donner quitus à la compta de 2017-18, avec toujours cette facturation du 2e trimestre, ça me met les boules ! Ce qui fait que cet exercice à 5 trimestres, ils sont bons à Syndic One.
Didlan

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Je confirme, la modification des dates d' exercice n' est pas une priorité.
Cela nécessite une décision d' A.G. et le changement ne peut avoir lieu qu' une fois tous les cinq ans.
Je vous conseille de présenter lors de la prochaine A.G. les comptes à la date de clôture de l' exercice en cours 31/03/19 ( gestion de l' ancien syndic) et de mettre à l'ordre du jour la modification des dates du prochain exercice : 01/04/19 ai 31/12/19, de modifié le budget de cette exercice et de voter le budget de l' exercice 01/01/20 au 31/12/20.

Pour la reprise des comptes il faut partir de la balance au 28/03/19 avant répartition que doit vous fournir l' ancien syndic, et reprendre les soldes des comptes des classes 1 à 5, ensuite à partir de l' annexe 3 ou d' une balance des comptes de charges et produits par clés reprendre les soldes des comptes de classe 6 et 7.
Il doit y avoir égalité entre le total des soldes débiteurs et le total des soldes créditeurs.
Ensuite il vous faudra faire les écritures de clôture (Charges à payer et charges payées d' avance ).

Il faudra faire les mêmes opérations pour l' exercice 01/04/17 au 31 mars 2018 si vous voulez avoir des annexes complètes.

Vous devrez approuver les comptes de l' exercice 01/04/18 au 21/03/19 avec des réserves détaillées point par point;
Ces réserves n' auront d' effets que si le syndicat engage la responsabilité de l' ancien syndic.

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Bonsoir à tous,
JB22, je prends note, mais pourquoi dois-je reprendre la période du 01/04/17 AU 31/03/18 ? L'exercice 2017-18 ne commence qu'au 1er juillet 2017.
Didlan

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Complexe la situation de votre syndicat.

Si l' exercice a été du 01/07/17au 31/03/18 ce sont les chiffres de cette période que vous devez reprendre;

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

JB22 - Je crois que l'on se perd dans les dates. Alors voilà ce que je peux constater.

1 - Ce syndic nous demande d'approuver les comptes (1er exercice) du 1er juillet 2017 au 30 juin 2017.

2 - Au 1er janvier 2019 si nous avions fait notre AG, de donner l'approbation du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019.

C'était dans l'ordre du jour pour cette AG qui n'a pas eu lieu le 10 janvier.

Il est bien clair que les exercices sont bien du 1er juillet au 30 juin. Au 30 mars, l'exercice n'est pas terminé, car il manque un trimestre.
D’où ma question pour finir cet exercice comptable tout en arrêtant les comptes de Syndic One.

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Vous avez écrit ;
"J'aimerai que les exercices comptables soient du 1er janvier au 31 décembre. Cette année, cet exercice commençant au 1er avril, je voudrais le finir au 31 décembre. Puis-je le faire ?"
et ce jour 24 mars 2019 ;
"L’exercice comptable est fait du 1er juillet au 30 juin (année 2017-18 et année 2018-19). Ce dernier exercice devra être repris au 1er avril 2019 pour finir au 30 juin"

Non, vous ne pouvez pas arrêter les comptes du Syndic-One au 31 mars 2019, l' exercice en cours va jusqu' au  30 juin 2019.

Il y a une différence entre reprise d'en cours d' exercice d' une comptabilité et une reprise des à nouveaux au début d' un exercice.

Veuillez nous communiquer le détail des questions à l' ordre du jour de l' A.G. du 28 mars 2019

Je n' ai pas compris votre problème de 5 trimestres ?

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Bonjour JB22,
L'ordre du jour du 28 mars 2019 se résume à 4 résolutions :
1- Nomination du président de séance.
2- Nomination du scrutateur.
3- Nomination du secrétaire de séance
4- Désignation pour la gestion d'un exercice aux fonctions de syndic bénévole, Mme Ch. Ly., ma compagne.
5- Questions diverses (sans vote)
Voilà pour cette AGE.

L'AG qui devait avoir lieu le 10 janvier, diverses résolutions étaient émises dont :

N° 5 - Examen et approbation des comptes de l'exercice du 01/07/2017 au 30/06/2018 (art. 24)
N° 6 - Quitus à Syndic-One, syndic au titre de l'exercice du 01/07/2017 au 30/062018 (art. 24)
N° 8 - Examen et approbation du budget prévisionnel relatif à la période du 01/07/2018 au 30/06/2019. (art. 24)
N° 9 - Approbation du budget initial prévisionnel de l'exercice du 01/07/2019 au 30/06/2020 (art. 24)

Voilà pour ce qui concerne les périodes d'exercices.

Comme l'exercice comptable de Syndic-One va s'arrêter au 30 mars au lieu du 30 juin, je vais donc suivre vos indications que vous m'avez données précédemment. À savoir :

JB22 a écrit:

Je confirme, la modification des dates d' exercice n' est pas une priorité.
Cela nécessite une décision d' AG et le changement ne peut avoir lieu qu' une fois tous les cinq ans.
Je vous conseille de présenter lors de la prochaine AG les comptes à la date de clôture de l' exercice en cours 31/03/19 ( gestion de l' ancien syndic) et de mettre à l'ordre du jour la modification des dates du prochain exercice : 01/04/19 ait 31/12/19, de modifié le budget de cet exercice et de voter le budget de l' exercice 01/01/20 au 31/12/20.

Pour la reprise des comptes il faut partir de la balance au 28/03/19 avant répartition que doit vous fournir l' ancien syndic, et reprendre les soldes des comptes des classes 1 à 5, ensuite à partir de l' annexe 3 ou d' une balance des comptes de charges et produits par clés reprendre les soldes des comptes de classe 6 et 7.
Il doit y avoir égalité entre le total des soldes débiteurs et le total des soldes créditeurs.
Ensuite il vous faudra faire les écritures de clôture (Charges à payer et charges payées d' avance ).

Il faudra faire les mêmes opérations pour l' exercice 01/04/17 au 31 mars 2018 si vous voulez avoir des annexes complètes.

Vous devrez approuver les comptes de l' exercice 01/04/18 au 21/03/19 avec des réserves détaillées point par point;
Ces réserves n' auront d' effets que si le syndicat engage la responsabilité de l' ancien syndic.

Il n'y a jamais eu de modification d'exercice. Je peux donc, à ma prochaine AG, demander que l'exercice  débutant le 01/07/2019 se termine le 31/12/2019.
Cette prochaine AG aura lieu, en tant que nouveau syndic, dans le mois de mai. Nécessaire pour relancer certaines choses, dont les travaux d'étanchéité des terrasses.
Didlan

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Bonjour,

Vous continuez à confondre les dates d'exercice de votre copropriété avec les dates du mandat du syndic ; ce n'est pas la même chose et ça n'a même rien à voir !!!

Votre résolution n'est pas très bien formulée, n'oubliez pas de joindre le contrat-type surtout, le vote du budget serait malgré tout préférable même si vous reportez l'approbation des comptes... ça vous donne plus de marge de manœuvre sur la prochaine assemblée.

Vous devez vraiment mieux vous former et vous préparer à cette mission, un mandat pour être précis et pas une fonction, les choses sont compliquées mais vous ajoutez de la complexité en particulier avec ces histoires d'exercice...

Cordialement,
André

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Bonjour André,
Ce n'est pas moi qui ai fait cette convocation de l'AG, mais Syndic-One. Je ne fais que reporter ce qu'il a écrit.
J'ai bien compris que lors de notre AG du 30 mars 2017, nous avons choisi Syndic-One comme syndic.
Notre exercice comptable démarre bien le 01/07/2017. Je n'y touche rien pour l'instant, mon sujet est donc :
Reprise de la compta syndic-One pour finir l'exercice 01/07/2018 au 30/06/2019.
Si  la résolution est mal formulée, je n'y peux rien, mais j'aimerais savoir pourquoi ou comment aurait-elle dû être formulée.
Didlan

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Admettons que "nomination" et "désignation" soient synonymes... je parle bien de votre ordre du jour :
"4- Désignation pour la gestion d'un exercice aux fonctions de syndic bénévole, Mme Ch. Ly., ma compagne. "

Il faut parler ici de "mandat", ce dernier est plus vaste et général et ne se limite pas à la "gestion d'un exercice", le terme "bénévole" est à éviter, il empêche à strictement parler de demander la moindre indemnité, vérifiez que votre compagne est bien propriétaire... n'oubliez pas que vous ne pourrez pas prendre de pouvoirs !

Cordialement,
André

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Merci André,
Il faudra donc, dans la résolution votée que je marque :
"Le mandat de syndic ayant été voté par ... millièmes contre ... millièmes pour Madame Ch. Ly. Propriétaire du lot n°2. et prendra effet au 01/04/2019.
Je suis conscient et ma compagne aussi que nous ne pourrons plus recevoir de pouvoirs.
Par contre, j'ai demandé au lot n°1, par la suite, qui habite à Challes, près du Mans, de se faire représenter par une personne de confiance (il ne tient pas à mettre son locataire dedans). Il m'a dit que ce serait parfaitement possible.
Cette fois-ci, il a donné le pouvoir à ma compagne et, par défaut, à une autre des propriétaires avec sa consigne de vote. Ceci est possible puisque ma compagne  n'est pas encore désignée comme syndic.
Didlan

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

-----"Comme l'exercice comptable de Syndic-One va s'arrêter au 30 mars au lieu du 30 juin, je vais donc suivre vos indications que vous m'avez données précédemment."

Comme on vous la dit il ne faut confondre date de mandat et date d' exercice.
Le mandat de syndic One finira à la date d' A.G. le 28 mars 2019.

-----"Désignation pour la gestion d'un exercice aux fonctions de syndic bénévole."

Vous devez amender cette résolution en fixant la durée du mandat à "un an qui prendra effet le 28 mars 2019 et finira le 27 mars 2020.

-----"Nomination du secrétaire de séance"
Comme vous avez un syndic en ligne je suppose qu' il ne sera pas présent à l' A.G. et que vous avez en main la feuille de présence et qu' il vous a donné les pouvoirs en blanc qu' il a pu recevoir.

Vous devez veiller à ce que le P.V. d' A.G. soit établi et signé en fin  d' A.G.
Vous devrez adresser ce P.V. au SYNDIC ONE, sans délai, en LRAR.

-----Cette prochaine AG aura lieu, en tant que nouveau syndic, dans le mois de mai."

Vous ne pourrez pas tenir ce délai, en effet l'ancien syndic a un délai de deux mois à compter de la cession de ses fonctions pour "fournir l' état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat."

Je doute fort qu' il vous facilite la tâche...

N'oubliez pas qu' un bordereau des pièces remises doit être établi lors du transfert des archives et tout document concernant le syndicat.

Il vous faut, pratiquement,  compter un mois après que vous aurez reconstituer les comptes et établi les annexes pour pouvoir convoquer une A.G.

Lors de la A.G  vous devrez mettre à l' ordre du jour l' approbation des comptes des exercices 1/07/17 au 30 juin 2018 et du 1/07/2018 au 30 juin 2019.Vous devrez approuver ces exercices en formulant des réserves précises  et surtout ne pas donner quitus. (Le plus simple est de ne pas mette cette question à l' ordre du jour). Mais sachez que les réserves sont sans effet si le syndic ne les accepte pas et que le syndicat n' engage aucune action au TGI.

41

Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

-----"Cette fois-ci, il a donné le pouvoir à ma compagne et, par défaut, à une autre des propriétaires avec sa consigne de vote. Ceci est possible puisque ma compagne  n'est pas encore désignée comme syndic."

Certes votre compagne n' est pas encore désignée syndic, mais elle devra démissionner dés son élection, et surtout le faire consigner dans la feuille de présence avec mention que cette modification intervient à l' issu de la question N° xx de la désignation du syndic, avec sa signature et celle du nouveau mandataire, et demander au Président de séance que cela  soit mentionné dans le P.V.

J' ai connaissance où ces formalités n' ont pas été faites, l' A.G. a été annulée par décision de justice.

Vous avez déjà une procédure en cours, pourquoi risquer d' en provoquer une seconde.

Il n' est pas bon, lors d' une vente, de voir que le syndicat a des procédures en cours.

42

Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

JB22 a écrit:

-----"certes votre compagne n' est pas encore désignée syndic, mais elle devra démissionner dés son élection ...

Démissionner de quoi ? De sa représentation ? Certainement, mais comme cette fois-ci, il n'y a que cette question de nomination de syndic à voter, cela ne pose aucun problème.

JB22 a écrit:

-----"et surtout le faire consigner dans la feuille de présence avec mention que cette modification intervient à l' issu de la question N° 4 de la désignation du syndic, avec sa signature et celle du nouveau mandataire, et demander au Président de séance que cela  soit mentionné dans le P.V.

Pour ça, ce sera inscrit, mais il n'y aura aucun nouveau mandataire, puisque l'AG sera terminée.
Un problème supplémentaire que je soupçonne, c'est que les deux copropriétaires des lots 3 et 4, rassemblant chacune 183 millièmes, soit un total de 366 millièmes, ne viennent pas à l'AG et ne soient pas présentes. Ma compagne ayant le pouvoir du lot 1 et représentant à eux deux, les 634 millièmes, que se passe-t-il dans ce cas ? En effet, ma compagne va se retrouver toute seule, si l'on peut dire (même si j'y suis) pour cette AG !
Didlan

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Bonsoir,

Le syndic ne peut avoir de pouvoirs dès l'instant où il est désigné syndic ; il est donc préférable qu'il ne commence pas l'AG avec des pouvoirs !!! S'il le fait quand même, il devra sub-déléguer ces derniers dès sa désignation et le PV devra en faire mention avec rigueur... C'est à VOUS de prendre le pouvoir du lot 1, avec votre compagne vous êtes majoritaire, vous pourrez décider de presque tout mais il ne faut pas en abuser...

Cordialement,
André

44

Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Merci André,
Mon but n'est pas d'en abuser. Mais de remettre cette copropriété dans de bons rails.
J'ai demandé au lot n° 1 de trouver une personne qui le représentera et devra être présente pour les autres fois.

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Veuillez m' excuser je n' ai utiliser la bonne terminologie, je voulais dire que votre compagne devra  renoncer à son pouvoir, comme dit précédemment par André et moi-même.

Certes il n' y a pas d' autres question à l' ordre du jour et donc pas de vote, mais je vois un autre risque,
votre compagne avec  le pouvoir du copropriétaire du lot 1 aura la majorité avec 634 millièmes, je vois là un risque de procédure pour "abus de majorité".

Je mieux est que ce soit une autre personne de votre choix et de confiance qui reçoive le pouvoir du copropriétaire du lot 1, il n' y aura alors aucun risque d'  "abus de majorité ".

Je vous rappelle que si l' assemblée générale n' a pas décidé à la majorité de l' article 25 (501/1000) mais que le projet à recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat ( 334/1000 ), l' assemblée générale peut décider à la majorité de l' article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Bonsoir JG22,
Et si c'est moi ? Nous ne sommes pas marié et j'ai mon adresse sur Avignon ?

Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Ma compagne ayant le pouvoir du lot 1

Qu'elle vous subdélègue le pouvoir du n°1 et ainsi vous serez deux, et elle fera la présidente en son nom propre... et vous le secrétariat (même si on est à la limite de la légalité)

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

En tant que conjoint du syndic, c'est mieux d'éviter... j'ai parlé un peu vite ci-dessus ;-)

Cordialement,
André

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Vous n' avez pas répondu à ma demande concernant la feuille de présence, mais comme vous n' êtes que quatre, il n' y a pas de problème vous pouvez très bien en établir une.

Etes- vous liée par un pacte civil de solidarité.

------de Rambouillet:
"(même si on est à la limite de la légalité)"

Comme dans ce syndicat il y a un copropriétaire qui a intenté un procès c' est ce que je cherche à éviter.

Pour tenir une A.G. vous devez être au moins deux copropriétaires présents, vous ne pouvez pas être à la fois présidente et secrétaire.

Combien de voix possédez-vous ?

Il faut absolument qu' au cours de cette A.G. un syndic, vous seule candidate, soit élu valablement, à défaut le syndicat serais sans syndic, et recours à un Administrateur judiciaire.

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Re: Appel de fond avant les "A nouveaux" de reprise

Administrateur si quelqu'un saisit le juge et que ça va au bout de la désignation...

Mais il faut arrêter de complexifier les choses !!! Petite copropriété de 4 lots, un copropriétaire volontaire pour être syndic non professionnel, on fait l'AG, on le désigne, il récupère les archives, les comptes, les fonds, vous refaites une AG pour approuver, voter le budget, faire le point  sur les travaux et puis ça repart !

Mais vous devez impérativement bien vous préparer et vous former, être syndic c'est compliqué et ça demande non seulement des compétences diverses mais une véritable connaissance des règles...

Cordialement,
André