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Sujet: Copropriétaires - créances douteuses

L'AG de notre copropriété a voté la mise en vente de lots de plusieurs copropriétaires qui, après procès, n'ont toujours pas redressé la situation et sont donc toujours très débiteurs.

D'après ce que j'ai compris, il faut donc passer une écriture à la date de l'AG pour la créance jugée irrécouvrable pour chacun de ces copropriétaire (compte 49 - "Dépréciation des comptes de tiers" crédité par le débit du compte 68 - "Dotation aux dépréciations sur créances douteuses"), et, par ailleurs, il faut ouvrir un compte 459 - "copropriétaires créances douteuses" pour chacun des copropriétaires concernés.

Mon problème concerne la gestion de ce(s) compte(s) 459 :
1 - Est-ce qu'il faut passer le solde du copropriétaire sur le compte 459xxx à la date de l'AG ainsi que toutes les écritures (Appels de charges, paiements et autres) advenues après l'AG ?

2 - Si oui, comment gérer le compte du copropriétaire dans ValCompta puisqu'il ne semble pas possible de lier une fiche copropriétaire à un autre type de compte que 450xxx ?

Merci d'avance pour votre aide

2 Réponse par Andre

  • Andre
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Re: Copropriétaires - créances douteuses

Bonjour,

Pour l'annexe 1 vous pouvez passer le montant global des créances douteuses au débit du 459 par le crédit du 450 au 31/12 puis l'opération inverse au 01/01 mais Valcompta ne gère pas le suivi individuel des copropriétaires sur les comptes 459xxx...
(pas plus sur les comptes 490).

Je ne prévois pas non plus de changer la gestion actuelle ; les copropriétaires restent sur les comptes individualisés 450xxx quelque soit la situation et le caractère plus ou moins douteux de la créance. Ces mécanismes sont complexes et reposent sur des appréciations, les dotations puis les reprises d'une année à l'autre alourdissent et compliquent les comptes sans apporter grand chose, au niveau des annexes c'est juste les lignes 450 / 459 mais libre à vous de présenter d'autres tableaux.

Mon point de vue c'est surtout que la créance n'est pas douteuse si vous avez fait valoir votre privilège dans les délais et tant que la valeur des biens est supérieure aux créances. Si vous avez des créances non pas douteuses mais irrécupérables il sera temps de les constater et de les passer en charges mais je pense que très peu de syndics jonglent avec la partie douteuse comme vous semblez vouloir le faire...

Cordialement,
André

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Re: Copropriétaires - créances douteuses

Merci pour la réponse.

Je vais donc uniquement passer une écriture au 31/12/2018 pour la clôture 2018 avec "remise en état" au 01/01/2019.

J'avais compris que le passage d'un copropriétaire en "créances douteuses" était obligatoire dès lors que la vente de son bien a été voté en AG, et que cela n'avait, en fait, d'autres effets qu'une présentation dans le bilan, et qu'il n'y a pas d'impact à ce niveau sur les charges. Seule la partie de créance jugée irrécouvrable, votée en AG, mise au débit du compte 68, doit permettre de préparer la copropriété à une perte (la situation des copropriétaires concernés date depuis plusieurs années avec des procés en appel et ils ont beaucoup de créanciers, notamment un syndicat principal qui lui aussi peut bénéficier du privilège...).

Donc, qu'est-ce qui doit déclencher ce passage d'un copropriétaire sur le compte 459 en créances douteuses ?

Les recherches que j'ai faites sur ce sujet m'ont parfois plus embrouillé qu'éclairé...
Si quelqu'un à une référence claire à ce sujet (les suites d'un jugement contre un copropriétaire resté sans effet), ce n'est pas de refus !

4 Réponse par Andre

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Re: Copropriétaires - créances douteuses

J'espère que d'autres contributeurs viendront apporter leur éclairage sur ces gestions rares et délicates... en particulier le partage du produit de la vente entre syndicat principal et secondaire dont vous avez bien raison de vous méfier.

Je vous conseille d'exposer la problématique sur des forums plus fréquentés et plus généraux (+ juridique et - logiciel), en particulier :
http://universimmo.com/forum_universimmo/
http://droit-finances.commentcamarche.n … priete-137
http://forum-juridique.net-iris.fr/immo … ete_syndic

Bon courage !
Cordialement,
André

5 Réponse par JB22

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Re: Copropriétaires - créances douteuses

"J'espère que d'autres contributeurs viendront apporter leur éclairage sur ces gestions rares et délicates... "

Je n' ai pas de "lumière" particulière, et je comprend les problèmes de logiciel.

Perso je considères que "Créances copropriétaires sommes est restant à recevoir" ou "copropriétaires créances douteuses" est question d' appréciation et sans conséquence, d' autant qu' à l' annexe 1 est annexé le détail des soldes individuels des copropriétaires.

A mon avis le plus important est la constitution d' une provision pour créance douteuses et a quel moment la constituer, car cela à un effet sur les charges de l' exercice ou cette provision est constituée.

Je pense que  c' est au moment de l' engagement d' un recouvrement auprès du tribunal que l on doit déterminer, estimer, la part de la créance susceptible d' être perdue et constituer une provision pour créances douteuses.

Dans Valcompta je préconise de virer, en fin d' exercice,  au compte 459xxx par le débit des comptes 450xx les créances estimées douteuses. Les comptes seont donc présentés en A.G. conformément au décret comprtable.