Sujet: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Bonsoir à tous,

En préambule, je vous souhaite à tous une Très Bonne Année 2018 et mes Meilleurs Vœux.

Question avant que je ne fasse n'importe quoi... Qu'elle écriture doit on passer pour les intérêts du Livret A utilisé pour le Fonds Travaux.

J'ai lu que ces intérêts doivent aller au crédit du compte 105000 FONDS TRAVAUX (normal, ça ne va pas dans la poche du Syndic :-D), et je doit aussi avoir un débit du même montant sur le compte 501xxx LIVRET A.

Mais ne devrait il pas y avoir une écriture par un compte de la classe 7 en produits financiers ?

Ce qui donnerait les 2 écritures suivantes :

Débit du Compte ??????? pour le montant des intérêts.
Crédit du Compte 105000 FONDS TRAVAUX pour le montant des intérêts.

Débit du Compte 501xxx LIVRET A  le montant des intérêts.
Crédit du Compte ??????? pour le montant des intérêts, je pense au... 714100 PRODUITS DIVERS ou le 716100 PRODUITS FINANCIERS

J'en perds un peu mon latin, car dans mon boulôt (comptable en concession automobiles), nous passons les intérêts du D 512xxx BANQUE par le C d'un compte 7xxxxx directement.

Dans l'attente de vos lumières.

Cordialement,
David

Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Bonjour,

Pour ce cas précis du fonds travaux où les intérêts sont prévus capitalisés de par la loi et cela sans autorisation d'une AG, perso je fais crédit du 105 et débit du 501, rien d'autre.

Il en serait différemment si les intérêts n'étaient pas capitalisés.

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Rambouillet, sur le plan comptable je suis d' accord avec vous.

Sur le plan logiciel je ne crois pas que cette somme portée au crédit du 105 soit rattachée aux lots.

Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Pour l'instant, je ne rattache pas au lot car je n'ai pas utilité puisque ce fond est calculé en tantièmes généraux.

Les seuls travaux que nous avons faits soit avec les anciennes avances, soit avec ce nouveau fonds, ont été financés suivant les tantièmes généraux.

Le jour où nous ferons des travaux spécifiques à certaines clés, j'aviserai. Chaque chose en son temps .....   ;o)

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Merci à vous pour ces éclaircissements.... il me semblait bien que pour ce cas la il n'y avait pas de compte de la classe 7 à utiliser.

Bonne soirée à vous.
David

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

A la question ; Val Compta est-il capable de donner la quote-part du fonds travaux pour chaque lot, y compris lorsque une partie de ce fonds est utilisée et affectée sur une (ou plusieurs) partie(s) spéciale(s) différente(s) des tantièmes généraux utilisés pour l'appeler la réponse est et sans l'ombre d'un doute : OUI !!!

Je ne sais pas ce que ça veut dire "rattacher" sur le plan comptable, si c'est avoir un compte par lot en effet, je ne rattache pas et je ne compte pas non plus rattacher à l'avenir ;-)

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

"la réponse est et sans l'ombre d'un doute : OUI !!!"

Heureux de l' apprendre, car jusqu' à maintenant la réponse était différente ; en cas de travaux sur une clé spécifique le fonds travaux de tous les lots était utilisé par les lots participant aux travaux  pour le financement des travaux des seuls participants.

Le fonds travaux peut être affecté au financement des travaux  dans la limite du fonds attaché à chaque lot.

Ainsi donc dés que le fonds travaux est utilisé pour le financement de travaux sur une clé spécifique, le montant du fonds travaux n' est plus proportionnel à une clé.

Contrairement à "l' avance travaux" le fonds travaux n' est pas remboursable aux copropriétaires ne participant pas aux travaux.

Sur le plan comptable il n' est pas nécessaire d'avoir un compte par lot, mais un suivi extra comptable.
C' est ce que je fais dans EXCEL, le logiciel de gestion (Appels de Fonds et répartitions ) est indépendant de la comptabilité.

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Je ne sais toujours pas sur quelle base légale on peut aujourd'hui affirmer :

Le fonds travaux peut être affecté au financement des travaux dans la limite du fonds attaché à chaque lot.

Pour le reste nous sommes d'accord et votre application gère tout ça mais pose la difficulté de l'intégration dans et avec la comptabilité. Pour le moment, je reste sur mon système d'écritures avec clé et donc une analyse du 105 similaire à celle du compte 701 au moment de calculer les remboursements de provisions selon la clé !

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Citation:
"ne sais toujours pas sur quelle base légale on peut aujourd'hui affirmer :
Le fonds travaux peut être affecté au financement des travaux dans la limite du fonds attaché à chaque lot.

La base légale c' est le code civil, on rends l' argent à celui qui l' a versé;
Et même dans la Bible: "Rendez à César ce qui appartient à César et à Dieu ce qui appartient à Dieu"

J' ai fait des simulations selon votre système;
A partir du moment ou des travaux sont faits sur une clé différente de la clé tantièmes généraux l ' affectation du fonds est faussée.

Exemple, vous avez un fonds travaux 10.000 €
Copro A............4.200
Copro B............1.800
Copro C............1.000
Copro D............3.000

Vous réalisez des travaux pour 10000 € sur une clé spéciale ou ne participent que les copros A.et B:
Copro A........10.000 x 700/1000 = 7.000.........Affectation fonds travaux 7.000 €
Copro B........10.000 x 300/1000 = 3.000.........Affectation fonds travaux.3.000 €

Récapitulation:
...................Appels versés..........Récupération..........Gain/Perte
Copro A............4.200......................7.000................ +2.800....Gain
Copro B............1.800......................3.000.................+1.200....Gain
Cooro C............1.000............................0..................-1.000....Perte
Copro D............3.000............................0..................-3.000....Perte

10 (modifié par David357 07/01/2018 23:08:41)

Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

JB22, je pense que si seul les copros A et B participent, le montant total du fonds travaux à utiliser est de 6 000 € maxi.

Donc pour un exemple de travaux d'un coût de 10 000 € à répartir à 700/1000 pour A et 300/1000 pour B, je présume que ça nous donne ceci :

...................Appels versés..........FT utilisé..........Reste à payer pour les copros
Copro A............4.200......................4.200................ 2.800...par un appel pour travaux
Copro B............1.800......................1.800................ 1.200...par un appel pour travaux

Je déduis cela sur le fait que le FT est rattaché au lot, donc si seul les lots A et B sont concernés par les travaux à effectuer, il ne faut utiliser que le FT de ces 2 lots et non pas des autres (C et D).

Je me trompe peut être, mais cela serait plus logique.

Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

oui mais ensuite vous vous retrouvez avec un fonds travaux différent des tantièmes généraux

AVANT :
Exemple, vous avez un fonds travaux 10.000 €
Copro A............4.200
Copro B............1.800
Copro C............1.000
Copro D............3.000

APRES :
Copro A........... 0
Copro B............0
Copro C............1.000
Copro D............3.000

Il y a donc un hic....

la feue commission n°6 préconisait dans son alinéa 6 :

6. SUR L'AFFECTATION DE L'AVANCE TRAVAUX AU FINANCEMENT DE TRAVAUX DÉCIDÉS
Considérant que l'article 10 de l'arrêté du 14 mars 2005 prévoit que lorsque les travaux sont décidés et que leur financement est en partie réalisé par imputation des sommes figurant en avance au titre de l'article 18 6o alinéa de la loi du 10 juillet 1965 pour travaux du compte 1032, ce compte 1032 est débité du montant affecté à ce financement par le crédit du compte 102 « Provisions pour travaux décidés » ;
Considérant qu'une avance travaux peut avoir été faite en tantièmes généraux, alors que les travaux peuvent ne concerner que certains copropriétaires, la répartition devant s'effectuer suivant un nombre de tantièmes différents.

Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions, et d'appeler le même montant uniquement sur les copropriétaires concernés en fonction de la clé de répartition spéciale.

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

David357, vous avez compris que l' on ne devait pas utiliser le fonds travaux d' un lot pour un autre lot.

La solution présentée est celle de Valcompta.

Ma solution nécessite de connaitre la quôte part du fonds travaux restante pour chaque lot.

Ainsi si le copro A participe aux travaux pour 7.000 € et qu'il dispose de 7.560 € au fonds travaux, il utilisera 7.000 € il lui restera 560 € au fonds travaux.

De Rambouillet:
"vous vous retrouvez avec un fonds travaux différent des tantièmes généraux"

Oui, et c' est là tout le problème de la nécessité de suivre la part restante pour chaque lot.

"Recommande de créditer les copropriétaires en fonction des tantièmes qui ont servi à l'appel de provisions,"

Avec le fonds travaux il n' est plus possible de "rembourser" les copropriétaires ne participant aux travaux, comme c'était le cas avec l' avance travaux.

Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

il ne s'agit pas de rembourser, mais de remettre le compte fonds travaux au bon niveau pour les copros qui n'ont pas à financer, mais dans l'exemple chiffré ci dessous, il est décidé d'utiliser tout le fonds travaux donc cela peut ressembler à un remboursement ...

exemple :
vous avez un fonds travaux 10.000 € en tantièmes généraux
Copro A............4.200...... 42/100
Copro B............1.800...... 18/100
Copro C............1.000...... 10/100
Copro D............3.000...... 30/100

Les travaux sont décidés pour A et B  en tantièmes spéciaux
Copro A.............. 70/100
Copro B.............. 30/100

Du point de vue écriture on fait :
105.... débit 10000
102.... crédit 10000

si on fait un tableau de répartition on obtient
................................crédit...........................débit.......solde
Copro A......42/100.....-4.200...... 70/100.........7000.......2800
Copro B......18/100.....-1.800...... 30/100.........3000.......1200
Copro C......10/100.....-1.000...... 00/100.........0000......-1000
Copro D......30/100.....-3.000...... 00/100.........0000......-3000

qui se régulariserait ainsi :
450A...... débit 2800
450B...... débit 1200
450C...... crédit 1000
450D...... crédit 3000

Bien sur dans ce cas, le fonds travaux est mis à 0 pour tous, mais le même raisonnement s'applique si on utilise que partiellement le fonds travaux.
Il ne s'agit pas par cette opération de reconstituer le fonds travaux, mais de faire participer tout le monde de la même façon.

C'est ce qui se pratiquait ou pouvait se pratiquer dans le cadre des avances, pour lesquelles le souci était le même....

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

..Rambouillet, vous oubliez que le fonds travaux ne peut pas être "remboursé" mais uniquement utilisé pour le financement de travaux.

Ceci est différent de ce qui était pratiqué pour l' avance travaux remboursable.

Ainsi un copropriétaire qui ne participe pas aux travaux n' est pas remboursé de son avoir dans le fonds travaux qu'il conserve intégralement.

Dans votre exemple il ne faut pas créditer le 450C de 1.000 € et le 450D de 3.000 €

Merci de votre intérêt sur le sujet très contre versé...

Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

je suis d'accord sur le principe du non remboursement, mais le législateur n'a pas donné la solution. La solution que je retransmettrai est celle préconisée pour les avances travaux et certains spécialistes (en l’absence des feues commissions) préconisent d'utiliser le même dispositif.

De la même façon, sans vouloir changer de sujet : aucun texte n'a dit que les avances travaux étaient supprimés..... or le fonds travaux ne concerne que l'entretien..... ce qui a été supprimé, c'est le fait tous les 3 ans de mettre à l'OdJ les avances pour travaux futurs...

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

"certains spécialistes (en l’absence des feues commissions) préconisent d'utiliser le même dispositif."

Le fonds travaux n' étant pas" remboursable" je ne vois pas comment des "spécialiste" peuvent préconiser l' ancien système fondé sur le remboursement. Pouvez vous nous donner des références sur ces spécialistes...

"mais le législateur n'a pas donné la solution"

La solution est simple, pas de participation aux charges travaux pas de financement par le fonds travaux puisqu'il n'y a rien à financer.

Compte tenu de la controverse sur ce sujet peut-être  serait - il d' avoir des précisions du législateur.

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Bonsoir,

Et oui, nous attendons des précisions du législateur sur pas mal de points, y compris des engagements comme le plafonnement des facturations pour l'état daté mais le législateur, en dehors de la possibilité de revoir tout le code de la copropriété par ordonnance et faire trembler pas mal d'acteurs, ne semblent pas encore très clair ou très décidé.

Parmi les grands principes de Val Compta, j'ai toujours tenu à laisser une grande liberté à mes clients et aux utilisateurs, je ne prétends pas savoir ou imposer quoi que ce soit, dans le "désordre" qui résulte aujourd'hui de ce fonds travaux, qui se mélange aux anciens fonds, leur statut remboursable ou pas, attaché au lot ou au copropriétaire, les provisions pour travaux, les avances spéciales... libre à chaque de voter ce qu'il veut, de savoir ou d'estimer que c'est légal ou pas, mais techniquement parlant, oui on peut affecter des soldes de comptes de la classe 1 en indiquant une clé de répartition et faire ce que l'on souhaite.
De même qu'on peut utiliser des montants négatifs car je n'ai rien fait pour le bloquer sans pour autant le recommander !
Je ne relance pas le débat, j'attends comme d'autres que la jurisprudence ou la loi viennent préciser les choses.

Cordialement,
André

Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Pouvez vous nous donner des références sur ces spécialistes...

je citerai en premier Gérard Picault qui me semble être une référence en ce point, (ce n'est qu'un avis personnel).

Pour ma part, je ne pense pas rencontrer dans l'immédiat ce genre de problème (le plus gros, le ravalement par bâtiment, a été fait avant le fonds travaux), donc je patienterai....

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Oui,  Gérard Picault, Expert comptable, est une référence en matière de comptabilité de copropriété, il a fait un livre qui fait référence.

Pouvez vous nous dire où trouver trace de ses dires, est ce dans une édition récente de son ouvrage.

Le fonds travaux attaché au lot est trop récent pour avoir eu des utilisations autres que sur la clé générale.

Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

copropriété - connaitre et appliquer la réglementation comptable (2 éme édition) -éditions Maxima - suite à la loi Alur (pages 169 et suivantes)

je peux scanner mais je ne suis pas sur de la qualité vu l'épaisseur de la reliure et ma petite imprimante multifonction.... ;o)

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Merci Rambouillet,

Je me souviens que Monsieur G.Picault avait "mis de l'eau dans son vin" concernant le compte bancaire individualisée: "Fonds que le syndicat peut revendiquer". Comment peut-on réclamer de l' argent à une banque sans avoir de compte...on ne revendique que ce que l' on n' a pas.

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Bonsoir Rambouillet.

Je n' ai pas trouvé le livre de Gérard PICAULT à la FNAC, mais j' ai appris qu' une 3e édition devait paraître le 25 janvier 2018

Dans l' ouvrage de l' ARC édition Vuibert il n' y a rien sur l' utilisation du Fonds travaux:

Dans un autre ouvrage que le fonds travaux ne pouvait pas être utilisé pour des travaux d' amélioration et dans un autre que l' on ne pouvait utiliser le fonds travaux que pour des travaux répartis en charges générales.

On pourrait donc selon ce "spécialiste" utiliser le fonds travaux pour le ravalement d' un seul bâtiment si répartition en charges générales (pas de parkings par exemple ), mais pas pour plusieurs bâtiments dont les charges seraient réparties en charges spécifiques.

Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Pour ce qui concerne l'utilisation du fonds travaux, il est effectivement réservé à l'entretien, c'est d'ailleurs bien la finalité de ce vote.

Pour les améliorations, je reste convaincu que l'on peut continuer à utiliser des avances...

Malheureusement les textes ne disent rien sur les conditions de répartitions à l'utilisation....

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Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

Article 14-2. de la lui du 10 juillet 1965:

"I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.

IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. "


        Il est dit " Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du     
        présent article." je ne vois dont pas de limite pour les travaux d' amélioration.

        Je ne vois pas non plus de limitation à des travaux réparties en charges générales.

"c'est d'ailleurs bien la finalité de ce vote."

        C'est peut être le but poursuivi par l' auteur de la proposition de loi, mais ce qui compte c' est ce   
        qui est finalement adopté.

25 (modifié par rambouillet 11/01/2018 08:40:57)

Re: Fonds travaux et intérêts du Livret A

les juges en plus des textes officiels prennent en compte dans leur décisions, les travaux du parlement sur la question et (je n'ai pas recherché), mais il y a de grandes chances que ce fonds travaux ait été émis dans le but de pallier aux copros qui tombent en ruines faute d'entretien (comme le Val Fleury).


On peut regretter que cela n'ait pas été précisé.....

Il est difficile d'admettre qu'un syndicat s'approprie des "sous" pour des travaux de créations, modifications (qui ne relèvent pas de l'entretien) et qui pourraient arriver "sur le tapis" dans 10 ans. Je pense qu'il y aurait détournement de fonds       ;o)  et un ancien copro pourrait peut-être y trouver à redire.... Mais nous sommes dans la jeunesse de ce dispositif.

Pour ma part, je pense qu'il vaut mieux mener en parallèle avances et fonds travaux, avec au besoin dans 10 ans un basculement des avances dans le fonds pour pallier un gros entretien.

Je constate (dans les syndicats que je pratique) que si auparavant les copros votaient sans "sourciller" des avances, maintenant ils s'en tiennent à 5% pour le fonds travaux, car non remboursables.... un bien ou un mal, je ne saurai dire, mais en maintenant les 2 on pallie à cela     ;o)


Je rajouterai que cette institution du fonds travaux dans la loi de 1965, provient d'une autre loi dans son article 58 :
LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)
TITRE II : LUTTER CONTRE L'HABITAT INDIGNE ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES
Chapitre Ier : Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés
Section 4 : Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles

Les juges s'appuieront aussi sur la structure de cette loi....