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Sujet: Dahir 18.00 et évolutions 2016

Bonjour,

La copropriété au Maroc a vu des évolutions importantes en 2016 avec la loi 106-12 modifiant et complétant la loi 18-00.
C'est l'occasion pour moi de réfléchir et d'adapter la version marocaine à ces nouveautés... côté V3 mais également dans le module AG avec la prise en compte des débiteurs en particulier... à suivre !

Cordialement,
André

Nouveautés introduites par le nouveau dispositif :
• Mise en place de deux nouveaux types de copropriété (la construction verticale (villas) et la construction progressive).
• Spécification des parties communes et des parties privatives ainsi que les droits y afférents.
• Possibilité de déterminer provisoirement la partie de chaque copropriétaire dans les parties indivises concernant les constructions réalisées progressivement.
• Interdiction de division, de saisie, de cession ou de vente obligatoire des parties communes et des droits y afférents indépendamment des parties privatives.
• Définition des règles de gestion du syndicat de copropriété, de la tenue de l’Assemblée générale et de ses attributions.
• Définition des règles et critères de nomination du syndic et de son adjoint.
• Définition des frais de préservation de la copropriété, son entretien, sa gestion et l’entretien des équipements collectifs.
• Spécification du statut et de la procédure d’enregistrement et de publicité du statut de la copropriété auprès des services de la conservation foncière et au tribunal le cas échéant.
• Renforcement des garanties d’établissement et de signature des contrats de cession soumis au régime de copropriété.
• Définition des droits et obligations des copropriétaires financiers et administratifs dans les cas ordinaires et de litiges.
• Délimitation du droit de priorité au maximum de 20 titres fonciers.
• Limitation du droit de présence à l’Assemblée générale aux seuls copropriétaires remplissant les conditions de présence, notamment le paiement de leur cotisation financière au syndicat de copropriété.
• La répartition des voix de l’Assemblée générale selon le taux qui revient à chacune des parties privatives avec un plafond ne dépassant pas la moitié des voix.
• Possibilité de déléguer le droit de vote sans dépasser 3 délégations pour chaque copropriétaire et dans la limite de 10% de l’ensemble des voix.
• Spécification des procédures de convocation à l’Assemblée générale, son déroulement, le statut de notification et le renforcement de la communication entre les copropriétaires, ainsi que le droit accordé à ces derniers à l’accès à la situation financière avant la tenue de l’Assemblée générale.
• Délimitation des organes de gestion de la copropriété (le syndicat, l’Assemblée générale, le syndic et son adjoint).
• Prolongement du délai de prescription des dettes du syndicat à 5 ans au lieu de 2 ans.
• Ouverture d’un compte de réserve pour faire face aux frais imprévus et inhabituels.

Article complet sur : http://aujourdhui.ma/economie/immobilie … nfin-revue

2 Réponse par Andre

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Re: Dahir 18.00 et évolutions 2016

Bonjour,

La nouvelle loi est entrée en vigueur le 20 mai 2017 et je viens enfin d'intégrer la plupart des évolutions et nouveautés dans la version 3 spécifique et dans le module AG, notamment la gestion des copropriétaires débiteurs à qui on peut refuser d'assister à l'assemblée générale...

Je ne prétends pas être expert en droit comparé et, du fait du petit nombre de clients marocains, je ne peux avoir le même niveau de connaissance sur les règles et pratiques marocaines, malgré tout Val Compta vise à offrir un outil performant et adapté aux syndics marocains. Globalement le système et la terminologie marocaines sont assez proches du système français ; syndicat de copropriétaires, règlement de copropriété, approche budgétaire, avec quelques subtilité ; le syndic a un adjoint, de nombreux délais sont différents (un copropriétaire peut ajouter un point à l'ordre du jour jusqu'à 24 heures avant l'AG, 8 jours pour notifier le PV...).

Certains articles sont mal rédigés, par exemple ;"Le copropriétaire peut mandater un tiers pour voter en son nom, qu’il soit membre ou nom du syndicat, à condition que le mandataire ne représente pas plus de trois (3) copropriétaires, dont le total des quotes-parts ne dépassant pas 10 % des voix de l’ensemble des copropriétaires."
Il faut bien sûr accepter d'avoir plus de 10% quand on a moins de 3 pouvoirs.

Limitation des tantièmes d'un copropriétaire majoritaire, vote restreint à une partie spéciale se retrouvent aussi dans la loi marocaine... Syndic et adjoint sont désignés à la majorité des 3/4 pour deux ans... L'article 25 reprend la disposition de l'article 19.2 français ; on peut réclamer toutes les provisions de l'année au copropriétaire qui ne paye pas les premières échéances...

Un quorum de 50% est nécessaire pour la tenue de l'AG, à défaut une nouvelle AG est convoquée. Là encore la rédaction me semble un peu bancale car on raisonne juste sur le nombre de propriétaires au lieu des tantièmes : "La réunion de l’assemblée générale du syndicat est valable si la moitié au moins des copropriétaires ou de leurs représentants sont présents."

Un article que je trouve intéressant (article 25bis), la liste des pièces pour le président du tribunal :
- PV avec approbations des comptes / charges de l'année ;
- relevé de compte du copropriétaire ;
- certificat de propriété avec les quotes-parts ;
- attestation de mise en demeure...

En revanche, des différences plus troublantes avec le conseil syndical qui n'a rien à voir avec ce que nous avons en France. Il s'agit ici d'organiser les ensembles avec des syndicats secondaires, en gros le CS est constitué par les syndics de chaque syndicat !

Vous trouverez le texte complet de la nouvelle loi 18.00 ici :
http://www.valcompta.net/forum_img/Stat … _batis.pdf

Cordialement,
André