Sujet: Modification Ordre du jour

Bonjour
15 jours avant l'AG, est il possible en urgence d'ajouter une résolution


Cordialement

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Re: Modification Ordre du jour

Article 9 du décret du 17 mars 1967, 2e alinéa:
"SAUF URGENCE, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n' ait prévu un délai plus long."

Si comme vous le dites il y a "URGENCE" , vous êtes encore dans les délais pour ajouter une résolution.

3 (modifié par transgilarc 17/10/2015 19:52:54)

Re: Modification Ordre du jour

Bonjour
En 2014 j'ai fait voté un Budget pour des frais d'avocat.
Je n'ai fait qu'un appel de charge après réception de la facture.
La modification en urgence serait pour faire valider cette facture pour justifier cet appel car comme j'ai pratiqué ce n'est pas légal
Y a il urgence ?
Cordialement

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Re: Modification Ordre du jour

A mon avis il n' y a pas de caractère d' urgence, aucun fait nouveau depuis la convocation, qui puisse justifier ce caractère d' urgence.

Si je comprends bien vous avez fait voter un budget pour des frais d' avocat, la facture de cet avocat dépasse le montant prévue.

Normalement cette dépense doit être comprise dans le relevé des charges soumises à l' approbation de l' A.G.  L' excédent ou l' insuffisance  imputée aux copropriétaires, il n' y a pas d' autre résolution à faire.

Re: Modification Ordre du jour

Bonjour
Le budget voté correspond à la facture.
Pour l'assemblée prévue le 2 nov je ne soumet pas l'approbation des comptes 2015 je le ferai en mars 2016.
Le fait est, que certains copropriétaires pensent ne pas devoir payer cette appel fait dernièrement.
Cette charge a bien été votée en décembre 2014 dans le budget 2015, l'appel je ne l'ai pas fractionné en 1/4 je l'ai seulement passé en totalité dès réception de la facture.
Cordialement

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Re: Modification Ordre du jour

Cette charge a bien été incorporée dans le budget des charges générales de 2015, et n' a pas fait l' objet de dispositions particulière d' appels de charges.

En conséquence elles sont payables par 1/4, et les copropriétaires ont raison, il ne doivent payer qu' aux échéances trimestrielles.

Pourquoi n' avez-vous pas comprise cette facture dans les appels de provisions.

Vous devez régulariser les appels.

Je confirme donc qu' il n'y a aucun caractère d' urgence.

Cordialement,

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Re: Modification Ordre du jour

Je reviens sur mon post précédent.

Si votre exercice en cours correspond à l' année civile, il est certain que si vous avez fait l' appel de charges sur la facture d' avocat, avant le 1er octobre 2015, sur la totalité,  les copropriétaires ne devaient que les 3/4 de la provision appelée.

Depuis le 1er octobre ils sont redevables de la totalité de l' appel de fonds. La régularisation est donc depuis le 1er octobre 2015 inutile.

cdt,

8 (modifié par transgilarc 18/10/2015 10:43:27)

Re: Modification Ordre du jour

Merci pour les réponses
Pour situer, il y aurais fallu voter précédemment les conditions d'appel, ce qui ne cet jamais fait auparavant.
Je le ferai en mars
Le budget correspond en moyenne à 17 € par copropriétaire en temps normal, et dans le cas cité il faut ajouter 35€
c'est pour cela qu'il n'y a jamais eu d'appel par 1/4
L'appel de 17€ n'a pas posé de problème, pourtant il s'est fait dans les mêmes conditions, par contre cette fois ci les copropriétaires tatillons, une minorité, sont ceux qui s'oppose a cette charge d'avocat, c'est tout une histoire (Suppression d'une résolution faite en 2013)
Cordialement

9 (modifié par transgilarc 18/10/2015 15:18:26)

Re: Modification Ordre du jour

Votre dernier poste est venu pendant que je rédigeait sur le précédent
L'Appel je l'ai fait le 27 sept.15 avec échéance le 15 Oct.15.
Cela veux dire que les copropriétaires doivent payer la totalité.
J'avais lu quelque part je ne me souviens pas ou, il était dis la même chose.
Il me semble qu'il était également, de mémoire, que avec  un budget voté, on n'était pas obligé d'envoyer un courrier d'appel tous les trimestres, d'autre part que celui qui ne payait pas un trimestre on pouvait réclamer la totalité ??
Merci de l’intérêt
Cordialement

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Re: Modification Ordre du jour

Bonjour,

L'avis à payer reste une obligation (voir décret 17 mars 1967) mais il n'a pas le même effet que les anciens "appel de charges".
Lorque le budget est bien voté par l'AG et les provisions clairement déterminées, l'article 19.2 permet de réclamer la totalité des provisions de l'année en effet :

Article 19-2
A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Cordialement,
André

Re: Modification Ordre du jour

Bonjour à tous
Merci pour les réponse.
J'aimerais avoir des précisions de JB22 sur, Je cite
"La régularisation est donc depuis le 1er octobre 2015 inutile"
Cordialement

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Re: Modification Ordre du jour

Bonjour,

Les provisions sur budget prévisionnel, sont dues, sauf décision contraire de l' A.G., les 1er janvier, 1er avril,1er juillet, et1er octobre.

En conséquence depuis le 1er octobre toutes les échéances sont dues.

Comme vous avez fait un appel (avis) pour la totalité, il n' y a rien à régulariser, cela est fait, les copropriétaires n' ont plus qu' à payer.

Lors de la prochaine A.G. vous devrez prendre une décision fixant l' échéance des provisions au 1er janvier de chaque année.

Cdt,

Re: Modification Ordre du jour

Bonjour
La troisième phrase me conforte dans ce que je pensais, après avoir lu pas mal de postes.
Pour ce qui est de fixer les échéances je prévois ça en mars 2016. C'est dommage j'aurais pu le faire cette fin d'année, mais je ne pensait pas rencontrer ces quelques difficultés.
En vous remerciant
Cordialement

14 (modifié par rambouillet 20/10/2015 17:02:46)

Re: Modification Ordre du jour

bonjour,

Le budget voté correspond à la facture.
Pour l'assemblée prévue le 2 nov je ne soumet pas l'approbation des comptes 2015 je le ferai en mars 2016.
Le fait est, que certains copropriétaires pensent ne pas devoir payer cette appel fait dernièrement.
Cette charge a bien été votée en décembre 2014 dans le budget 2015, l'appel je ne l'ai pas fractionné en 1/4 je l'ai seulement passé en totalité dès réception de la facture.

Il faut reprendre les choses dans l'ordre;

Cette somme a été votée en tant que tel en 2014, pour le budget de l'année 2015. En théorie, cette somme était exigible au 1/4 tous les trimestres, sauf avis contraire soit du RdC, soit de l'AG.
Aux 01/01/2015, vous n'avez émis aucun avis à payer, personne n'a payé ; au 01/04/2015, vous n'avez émis aucun avis à payer mais personne n'a encore payé ; au 01/07/2015, vous n'avez émis aucun avis à payer mais personne n'a encore payé ; au 01/10/2015, vous n'avez émis aucun avis à payer mais personne n'a encore payé ;
Et maintenant vous devez payer une facture qui ne dépasse pas le budget.
Pas de panique, pas de validation de facture, il y a eu oubli de part et d'autre :vous d'émettre les avis, eux, les copros, de payer ou de réclamer à payer smile
Maintenant, faites votre avis à payer pour la somme annuelle et ainsi vous pourrez payer vos factures (quand les copros auront payé...). Rien d'illégal dans cela...

SAUF, car il y a toujours un MAIS ou un SAUF... et comme déjà dit dans d'autres endroits : s'il y a eu mutation depuis le 01/01/2015, l'acquéreur peut refuser de payer ce qui était prévu pour un quart de chaque échéance avant qu'il ne devienne copro chez vous.
Ainsi, s'il est arrivé le 01/08/2015, il peut refuser de payer ce qui aurait du être appelé les 01/01 et 01/04 et 01/07....

15 (modifié par transgilarc 20/10/2015 19:47:28)

Re: Modification Ordre du jour

Bonjour
Voici un petit rectificatif, sur la chronologie.
au 01/07/2015, vous n'avez émis aucun avis à payer mais personne n'a encore payé ;
au 25/10/2015, émission d'un appel de charge à payer pour le 15/10/2015, sur la totalité de la charge.
La majorité des copropriétaires ont payé à ce jour. 85%
Venons à la mutation
Le 15/09/2015 mutation d'un lot, l'appel de charge je l'ai adressé au nouveaux copropriétaire.
Celui ci la remis à l'ancien propriétaire, car lors de la vente il ont passé un accord; ce qui concerne l'assignation, donc l'avocat l'ancien propriétaire le prenait à sa charge. je n'étais pas au courant, sur les documents que j'ai pu lire, pour cet accord le syndic n'est pas concerné. (Cette assignation était mentionnée dans l'état daté, et dans les rapports d'AG) L'ancien propriétaire a payé.
Ce que j'ai fait sur Valcompta, J'ai fait une écriture de transfert sur l'ancien copropriétaire, et enregistré son payement.
Mai après ?
Voila la situation

Cordialement

Re: Modification Ordre du jour

"Mais après" : Pour l'instant je ne vois pas de problèmes, mais peut-être parce que je ne vois pas bien la question.... wink

Ce qui est sur, par définition, vous ne connaissez plus l'ancien copro. Donc tout nouvel avis à payer est à envoyer au copro actuel. Gardez ce principe.

Pour la suite et fonction de vos montants des appels de charges courantes :
* soit pour cette année 2016, qui arrive, vous faites un avis au 01/01 du quart du budget que vous avez déjà voté (c'est la règle)
* soit vous attendez la prochaine AG et vous décidez dans l'OdJ 2 résolutions
- année 2016 : exigibilité de la totalité de la somme à la date de l'AG et dès le lendemain vous émettez votre avis à payer
- année 2017 et suivantes : exigibilité de la totalité de la somme au 01/01 (bien sur cela suppose que le budget soit votée l'année précédente.

Pour les travaux ou choses exceptionnels, la date d'exigibilité se vote lors de la résolution qui décide cette dépense.

Re: Modification Ordre du jour

Bonjour et merci de l’intérêt

« Mais après » Oui je ne me suis pas étendu sur la suite. A supposer que la copropriété ait une nouvelle charge d’avocat en 2016 ou l’inverse, un remboursement de ces charges suite à une décision de justice, je dois m’adresser au copropriétaire actuel.  L’arrangement qu’il y a eu entre le  nouveau et l’ancien copropriétaire doit se réglé entre eux.

Pour les budgets, j’ai compris le principe.
*Pour 2016 et 2017, il n’y a pas eu de budget de voté, je ne connaissais pas la loi, vote du budget 6 mois avant le début de l’année concernée. Auparavant rien n’a été fait de la sorte, et aucun budget n’a été voté. Je vais rattraper en mars 2016, mais  pour le budget 2016 je serai en retard pour appeler les charges du 1 janvier2016.
Pour ce qui est des charges, la taille des arbres que nous faisons, tous les deux ans rentrent elles dans les charges courantes ou dans les travaux exceptionnels, et doit on les incorporer dans le budget prévisionnel.

Cordialement

Re: Modification Ordre du jour

Effectivement, maintenant vous vous adressez aux proprio actuels ; l'ancien et le nouveau s'arrnd=gent entre eux.

Pour le budget 2016, effectivement, il faut le voter avant le 01/7/2016, sinon vous ne pourez pas appeler cette trimestrialité.

En attendant, vous prenez le budget 2015, vous le divisez par 4 et vous aurez ainsi la trimstrialité du 01/01/2016 et du 01/04/2016.

Dans votre budget 2016, si vous pensez avoir encore des frais d'avocat n'oubliez pas de mettre une somme au compte 623: rémunération de tiers intervenant, ainsi vous aurez la somme au fur et à mesure du paiement des provisions sans besoin de faire un appel spécial.

En théorie quelque chose que vous faites tous les deux ans, n'est pas de la gestion courante, il faut donc faire voter un budget spécial "opérations exceptionnelles"en indiquant bien les dates d'exigibilité et si vous faites plusieurs dates, quel montant à chaque fois.
Pour vous simplifier la vie, essayez de faire en sorte que les appels de provisions , les travaux et les factures payées, soient sur le même exercice. Ainsi vous n'aurez pas d'annexe 5 à produire wink

Re: Modification Ordre du jour

Bonjour
Merci pour vos réponses
Donc lors de l’AG de mars 2015, je peux faire voter le budget 2015 et bien sur celui de 2016, ainsi que deux appels pour 2015 par exemple les 1 avril, et 1 Oct. (comme je j’ai précisé au début,  le budget n’est pas élevé « Le budget correspond en moyenne à 17 € par copropriétaire en temps normal, et dans le cas cité il faut ajouter 35€ c'est pour cela qu'il n'y a jamais eu d'appel par ¼ »)

Dans le budget, pour les frais sur tiers intervenants faut-il préciser de quoi il s’agit ?

Pour les opérations faites tous les deux ans c’est OK, merci.

Cordialement

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Re: Modification Ordre du jour

Pour les appels il est préférable de prévoir un appel le 1er janvier et le suivant le 1er juillet, de façon à avoir des fonds disponibles dès le début de l' exercice.

Personnellement, compte tenu du faible montant de l' appel pour l' année, un seul appel me semble suffisant, afin de réduire les frais.

Re: Modification Ordre du jour

Une autre question, qui est liée
Pour le vote de la périodicité des appels c'est l'article 24 ou 25 ?

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Re: Modification Ordre du jour

Franchement, pour 17 € par copropriétaire il faut faire un unique appel dans l'année !
Je n'ai pas l'article en tête mais je pense qu'on peut définir le nombre d'appels et les dates à la majorité 24, comme le vote du budget...

Re: Modification Ordre du jour

Je suis d'accord avec vous, même pour 50€, mais il y en a toujours qui rechigne, pas plus qui tard qui hier j'ai du faire un rappel pour 47 €

Merci pour l’intérêt que vous avez porté à mes interrogations

Cordialement

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Re: Modification Ordre du jour

Article 14-1 de la loi:
"...Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, toutefois l' assemblée générale PEUT FIXER DES MODALITES DIFFERENTES.
la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre OU LE PREMIER JOUR DE LA PERIODE FIXEE PAR L' ASSEMBLEE GENERALE."

Fixer les modalités d' appel dans la résolution de vote du budget à l' article 24.

Je conseille de fixer la date d' appel au 1er janvier de chaque année

Re: Modification Ordre du jour

De façon pratique, si vous optez pour un seul appel, à votre place et pour des raisons pratiques, je rendrai cet appel exigible à la date de l'AG. Ainsi, si vous préparez bien votre coup, vous pourrez récupérer un certain nombre de chèques dans la même séance et de plus le budget sera mieux adapté à la réalité, surtout si vous êtes contraint pour une raison ou une autre de le réviser durant cette séance  par rapport au vote de l'année précédente.

Vous pourriez même mettre dans la convocation cet avis à payer  smile

Vote de cette modalité : majorité article 24.