Sujet: ORDONNANCE !!!

https://www.informationsrapidesdelacopr … bles-batis

2

Re: ORDONNANCE !!!

Merci à André pour ces informations et sa réaction très rapide.

Nous attendons des réactions de sa part concernant l' adaptation de Valcompta aux nouvelles dispositions.dispositions .

En particularités les nouvelles dispositions concernant :
« Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat. »

Il va être nécessaire de prévoir la participation "par communication électronique" (Vidéo conférence) et par "correspondance".

Les copropriétés qui ont publiées récemment les modifications des adaptations de leur règlement de copropriétés aux évolutions de la législation devront, une fois de plus, renouveler leur publication !

3

Re: ORDONNANCE !!!

Bonjour,

Alors, après une première lecture et analyse de cette ordonnance je ne peux qu'être un peu sévère, une nouvelle fois, sur le législateur et les nombreux problèmes de forme de ce texte. Une rédaction souvent approximative vient remplacer des textes existants sans forcément apporter grand chose, par exemple le nouvel article 9 sur les travaux collectifs qui impactent un lot privatif, à part introduire l'indemnité provisionnelle, l'intérêt de la réécriture m'échappe un peu.

De même, remplacer "parties communes" par "générales et spéciales" n'apporte strictement rien à quiconque connait la copropriété, ajouter le mot "objective" après "utilité" n'apporte rien non plus, etc. Cette ordonnance est un exercice de style mais au lieu de simplifier et de clarifier les choses, elle vient rajouter une couche et des mots pour avocats et procéduriers ("sans préjudice de toutes actions récursoires."). Les pénalités pour non présentation de la fiche synthétique sont désormais déduite au moment de l'approbation, c'est tout aussi absurde que dans la mouture précédente où il était question de l'appel de provisions...

Est-ce qu'on va faire voter les travaux sur les colonnes montantes en fonction des consommations d'eau de l'année écoulée ?!? C'est ce que pourrait laisser à penser l'article 9 alors que le principe du vote restreint était déjà acquis...

La possibilité d'ouvrir l'action judiciaire sans syndic est intéressante mais pourquoi préciser "en cas de carence ou d'inaction" alors qu'il s'agit d'une action contre le syndic ?!?
La vente d'une partie commune permet d'apurer les dettes ; attention à ne pas en abuser du coup !
Le syndic non professionnel (beaucoup de clients de Val Compta donc !!!) ne perd pas immédiatement son mandat au moment de la vente du ou des lots ; il a désormais une période de 3 mois pour la transmission... et convoquer une AG.
Sur la date de fin du mandat un jour franc après la tenue de l'assemblée, j'ai envie de croire que ça va mettre fin à ces syndics mal élevés qui mettent tout le monde dehors et qui partent dès lors qu'ils ne sont pas désignés mais le texte aurait dû / pu aller plus loin en précisant que le syndic, même non reconduit, devait terminer l'AG et la rédaction du PV !!!
Cette histoire d'amende en cas de non respect du contrat type est ridicule ; totalement dissuasive et effrayante pour les syndics non professionnels qui sont les premiers à ignorer son existence et surtout une référence au code de la consommation alors même que les syndicats de copropriétaires ne sont pas considérés comme des consommateurs !!!
Une convention pour des prestations de services ; c'est pas nouveau, les gros syndics proposent depuis longtemps des contrats d'assurance ou d'assistance (ascenseur) avec parfois des entités juridiques du même groupe. Je ne vois pas bien ce que la nouvelle formulation apporte... Le délai pour transmettre les pièces passe de un mois à 15 jours.

On arrive au gros morceau ; la délégation élargie au conseil syndical ! Avant on pouvait lui confier la mission de choisir une entreprise une fois les travaux et un budget voté, désormais ça va beaucoup plus loin avec presque tout sauf l'approbation des comptes, le budget ou la modification du RDC. L'ordonnance reprend la participation aux AG par correspondance, quelques précisions pour les petites copropriétés, en particulier à deux. Beaucoup d'arrêté ou de décrets supposés préciser toutes sortes de choses (fiche des honoraires, votes par correspondance, identification pour la participation par video conférence...).

Bon, ce n'est qu'un premier retour ; l'ordonnance est dense et impacte pas mal de choses même si les fondamentaux de la comptabilité ne changent pas. Je vais surtout réfléchir au module AG, réactiver l'application de votes électroniques et mettre à jour les majorités, intégrer l'émargement virtuel...

La plupart des dispositions de la présente ordonnance entrent en vigueur le 1er juin 2020.

Cordialement,
André

Re: ORDONNANCE !!!

article 21 et suivants : pour la délégation de pouvoir :

Art. 21-1.-Sans préjudice des dispositions du a de l'article 25, lorsque le conseil syndical est composé d'au moins trois membres, l'assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance.
« La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l'approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.


« Art. 21-2.-L'assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs.

Comme cela en première approche : pour cette "somme allouée", je comprends le principe c'est dire (par ex) le CS peut engager/dépenser 2 actions de 5000 € au cours de l'exercice.... mais cet argent il provient d'où ? faut-il inscrire tous les ans (pendant 2 ans) 10000 €  au budget prévisionnel, au risque que cette somme ne soit pas dépensée, ou alors un budget extra, mais doit-on appeler les fonds en provisions ?..... a mon avis, il manque quelque chose .....

5

Re: ORDONNANCE !!!

Je suis d' accord avec Rambouillet : " il manque quelque chose .....".
Pas de vote de budget ni d' appel de fonds.

"lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance."
Les votes par voix électroniques ne sont pas prévus.

"les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement."

Combien d' adaptations rendues "nécessaires" depuis la parution de cette loi;.

Il aurait été préférable que les RDC fassent références aux lois applicables en matière de copropriété et ne fassent mentions que des particularités propres à chaque syndicat.

En serait de même pour le contrat de syndic, référence au contrat type et ajout des dispositions particulières et honoraires libres ( Visite de la copropriété, honoraires particuliers tel ceux pour l' état daté, tant qu' il n' est pas fixé par la loi,... ).

6

Re: ORDONNANCE !!!

Bonjour,

Quelques adaptations pratiques de l'ordonnance au module AG version 2019...

Je retiens surtout le principe de la généralisation de la délégation au Conseil Syndical, dans la pratique ça concernera surtout des travaux ou des installations (fibre optique, réseaux, droit à la prise et véhicules électriques...) je pense.
Concrètement j'ai ajouté deux rubriques à mon ficher des résolutions ; un booléan (vrai/faux) pour dire si la résolution consiste dans une délégation et un montant, le seuil ou "le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical " ...

Sur la présence à l'assemblée générale par visio-conférence, un nouveau bouton dans l'écran d'émargement est intitulé "Participation par visio-conférence". Les copropriétaires validés par ce moyen sont considérés comme présents mais ne peuvent pas avoir de pouvoirs (je ne sais même plus si ce point est prévu dans les textes).

De plus, j'ai actualisé et rendu à nouveau fonctionnelle l'application Android "Valcompta AG" qui permet l'enregistrement des votes à distance, aussi bien pour les personnes présentes que pour les personnes en visio-conférence. Il y a également la possibilité (pour les grandes copropriétés) d'éditer des bulletins de vote avec des cases à cocher et d'enregistrer ensuite avec un lecteur de code-barres.

D'autres évolutions et nouveautés avec le traitement de texte intégré qui est devenu très complet (avec entêtes & pieds de page notamment), une page web que je pourrais mettre à jour régulièrement pour afficher les informations importantes et actualités, un menu un peu plus ergonomique...

Cordialement,
André