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Sujet: Appels Travaux

Bonjour à vous  !!

je sais honte à moi, j'étais persuadé que le fond de travaux n'étaient pas obligatoire pour les petites copro... D'autant plus que l'on avait décidé en AG de ne rien mettre pour les travaux (inscrit sur le PV de l'AG).

Je comprends donc que je suis bien en retard par rapport à tout ça...

Je voulais savoir comment je dois gérer ces appels par rapport à ma copropriété qui est composée de 2 bâtiments.

Dois-je dissocier les appels pour faire des fonds de travaux sur chaque bâtiment ? Ai-je le droit, au contraire, d'utiliser le quote-part général pour faire les appels ?

Dans le 2ième cas, comment devrais-je affecter, par exemple, des travaux réalisés sur le Bat A qui ne touchent donc que les propriétaires ayant des lots dans celui-ci ?

Dois-je faire un "rappel" de ces fonds de travaux, au moins pour avoir l'année 2018 dans son intégralité ?

Merci d'avance pour votre compréhension et vos réponses.

2 Réponse par Andre

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Re: Appels Travaux

Bonsoir,

Vous pouvez encore décider à l'unanimité de ne pas faire de fonds travaux si vous avez moins de 10 lots...
Si vous le constituer, il doit suivre les appels de provisions, un rattrapage est possible pour le début de l'année.
La question de l'affectation par bâtiment est un sujet polémique et pas encore tranché dans lequel je ne m'engagerai pas smile

Cordialement,
André

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Re: Appels Travaux

bonjour,

moi aussi je serai prudent ....

déjà pour l'unanimité pour ne pas faire, je erai prudent car le texte n'est pas clair de par sa rédaction :
"III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale."
Que signifie "décision unanime" ? est ce décision à l'unanimité de tous les copros ou décision à l'unanimité de tous les copros présents et représentés à l'AG ?.... Ce n'est pas tout à fait pareil...

ensuite :
"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."
Les mêmes modalités signifient-il que si votre appel de fonds se décompose en 4 rubriques (par ex) ayant des tantièmes différents : charges communes générales, charges bat A, charges ascenseurs, charges parking extérieur, devons nous faire des appels de 5% mini de chacune de ces rubriques ? là aussi pas très clair ... Est ce que les futures ordonnances de la loi ELAN vont améliorer ces lectures, espérons le.

Pour ma part, je prends la valeur du budget total et j'en calcule les 5% que je divise par 4 et j'y applique les tantièmes des charges communes. On aura bien le temps de voir plus tard....

D'autant que ces fonds ALUR obligatoires (sauf exceptions), n'empêche pas de continuer à faire des avances pour travaux futurs.... smile

4 Réponse par JB22

  • JB22
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Re: Appels Travaux

"Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel."

Les mêmes modalités.

C' est la cotisation qui est versée selon les mêmes modalités que les provisions pour charges courantes.

Le montant du budget sur lequel est calculée la cotisation est constituée de plusieurs catégories de charges, mais c' est sur le total que doit être calculée la cotisation.

La situation est déjà complexe, inutile de la compliquer par des calculs sur les différentes catégories de charges, y compris les charges eau froide et eau réchauffée....

"La question de l'affectation par bâtiment est un sujet polémique et pas encore tranché dans lequel je ne m'engagerai pas ."

Selon les textes actuels, le fonds travaux peut être utilisé pour le financement de travaux, mais pas remboursé à un copropriétaire qui ne participe pas aux travaux.

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Re: Appels Travaux

espérons que les ordonnances de la loi ELAN vont mettre un peu d'ordre.....

6 Réponse par Andre

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Re: Appels Travaux

Bonjour

On peut douter de tout mais attention quand même... c'est bien d'avoir quelques bases et principes que la majorité et la doctrine  retiennent comme acquis ! Donc, même analyse que JB22 et rambouillet :
- 5% est un minimum calculé sur la totalité du budget, toutes clés confondus ;
- le montant est alors réparti selon les tantièmes généraux, au crédit du compte 105...
- les mêmes modalités c'est surtout l'échéancier des appels ; on appelle ce fonds travaux en même temps que les provisions, par trimestre le plus souvent ;
- l'affectation sur une clé spéciale implique un suivi des quotes-parts par lot, c'est là que les choses se compliquent !

Cordialement,
André

7 Réponse par JB22

  • JB22
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Re: Appels Travaux

"- l'affectation sur une clé spéciale implique un suivi des quotes-parts par lot, c'est là que les choses se compliquent !"

Sur le fait que cela complique la gestion, je suis d' accord, cependant je maintiens que cela ne nécessite pas obligatoirement un suivi comptable au niveau de chaque lot, un suivi extra comptable peut suffire.

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Re: Appels Travaux

Bonjour,

bin dis donc pas facile effectivement vu la clarté de la loi Alur suite à votre lecture...

J'ai 5 lots principaux (appartements), 5 caves et 9 garages... donc les 10 lots c'est mort...

Je ne savais pas si je pouvais donc joindre l'appel de fond du bâtiment A (appart et caves) et le bâtiment B (garages).

Je pense que je vais quand même prendre le budget général (comme vous l'avez évoqué) et séparer le budget travaux sur bâtiment A et bâtiment B.

Il ne me reste plus qu'à regarder la marche à suivre dans Val'Compta vu que je n'ai pas encore regardé.

Et faut-il vraiment que j'ouvre un nouveau compte bancaire (style livret A ou autre) ou je peux continuer sur le compte "classique" de la copropriété ?

En tout cas merci beaucoup pour toutes vos réponses.

Bon week-end !!

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Re: Appels Travaux

Bonjour,

Eh oui, pas de chance, pas d'exemption possible .....

Sur un même appel de fonds vous pouvez mettre :
* l'appel de fonds travaux ALUR (calculé sur le budget total)
* l'appel de fonds charges générales
* l'appel de fonds bat A (certains auront 0 €)
* l'appel de fonds bat B (certains auront 0 €)

OUI, vous devez ouvrir un compte pour pour positionner les fonds ALUR, un livret A c'est très bien...

10 Réponse par Andre

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Re: Appels Travaux

Bonsoir,

Je considère qu'il s'agit de 10 lots principaux... peut-être que je me trompe mais ça me semble tellement plus logique et de bon sens, cette dispense concerne les petites copropriétés, pas les micros !!!

Par défaut Val Compta gère un fonds travaux calculé sur le total du budget, toutes clés confondus, et réparti en tantième généraux mais vous pouvez tout à fait avoir deux lignes et distinguer ainsi deux clés. Dans ce cas, je ne suis pas sûr que la clé soit automatiquement et correctement mise sur l'écriture ; je dois vérifier ça.

Cordialement,
André

11 Réponse par JB22

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Re: Appels Travaux

La "cotisation" au Fonds travaux est une charge qui doit être répartie en charges générales, article 10 de la loi.

Les fonds provenant du fonds travaux doivent être déposés sur un compte rémunéré.

La meilleur solution est l' ouverture d' un compte Livret A, ce qui évite tout problème d' imposition des intérêts.

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Re: Appels Travaux

pour l'exemption on ne peut pas considérer ou alors il faut admettre que le législateur oublie les mots que l'on souhaiterait, seuls le juges ont ce pouvoir.....      wink

III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.

13 Réponse par JB22 (modifié par JB22 07/04/2018 09:27:14)

  • JB22
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Re: Appels Travaux

Je suis d' accord avec André, dans l' esprit de la loi il s' agit de lots principaux, mais comme le dit Rambouillet : "le législateur oublie les mots que l'on souhaiterait'.

Dans ma solution, sur EXCEL, de la gestion de l' utilisation du fonds travaux je n' utilise pas les clés de répartition, je détermine la participation au financement à partir du montant de la participation dans les travaux et du montant dont dispose chaque lot.