Code Civil - article 1009 à 1109

CODE CIVIL DU QUEBEC

À jour au 1er juillet 2012

TITRE TROISIÈME - DES MODALITÉS DE LA PROPRIÉTÉ

CHAPITRE PREMIER -DISPOSITIONS GÉNÉRALES

1009.

Lesprincipales modalités de la propriété sont la copropriété et la propriétésuperficiaire.1010.

Lacopropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble etconcurremment sur un même bien, chacune d'elles étant investie, privativement,d'une quote-part du droit.Elle est dite par indivision lorsque le droit de propriéténe s'accompagne pas d'une division matérielle du bien.Elle est dite divise lorsque le droit de propriété serépartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partieprivative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes.1011.

Lapropriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantationssitués sur l'immeuble appartenant à une autre personne, le tréfoncier.
CHAPITRE DEUXIÈME -DE LA COPROPRIÉTÉ PAR INDIVISION

SECTION I - DEL'ÉTABLISSEMENT DE L'INDIVISION

1012.

L'indivisionpeut résulter d'un contrat, d'une succession, d'un jugement ou de la loi.1013.

Lesindivisaires peuvent, par écrit, convenir de reporter le partage du bien àl'expiration de la durée prévue de l'indivision.Cette convention ne doit pas excéder 30 ans, mais elle peutêtre renouvelée. La convention qui excède 30 ans est réduite à cette durée.1014.

L'indivisionconventionnelle portant sur un immeuble doit être publiée pour être opposableaux tiers. La publication porte notamment sur la durée prévue de l'indivision,sur l'identification des parts des indivisaires et, le cas échéant, sur lesdroits de préemption accordés ou sur l'attribution d'un droit d'usage ou dejouissance exclusive d'une partie du bien indivis.SECTION II  - DES DROITSET OBLIGATIONS DES INDIVISAIRES

1015.

Lesparts des indivisaires sont présumées égales.Chacun des indivisaires a, relativement à sa part, lesdroits et les obligations d'un propriétaire exclusif. Il peut ainsi l'aliénerou l'hypothéquer, et ses créanciers peuvent la saisir.1016.

Chaqueindivisaire peut se servir du bien indivis, à la condition de ne porteratteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires.Celui qui a l'usage et la jouissance exclusive du bien estredevable d'une indemnité.1017.

Ledroit d'accession profite à tous les indivisaires en proportion de leur partdans l'indivision; néanmoins, lorsqu'un indivisaire bénéficie d'un droitd'usage ou de jouissance exclusive sur une partie du bien indivis, le titulairede ce droit a aussi l'usage ou la jouissance exclusive de ce qui s'unit ous'incorpore à cette partie.1018.

Lesfruits et revenus du bien indivis accroissent à l'indivision, à défaut departage provisionnel ou de tout autre accord visant leur distributionpériodique; ils accroissent encore à l'indivision s'ils ne sont pas réclamésdans les trois ans de leur date d'échéance. 1019.

Lesindivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d'administrationet des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis.1020.

Chaqueindivisaire a droit au remboursement des impenses nécessaires qu'il a faitespour conserver le bien indivis. Pour les autres impenses autorisées, il adroit, au moment du partage, à une indemnité égale à la plus-value donnée aubien.Inversement, l'indivisaire répond des pertes qui diminuent,par son fait, la valeur du bien indivis.1021.

Lepartage qui a lieu avant le moment fixé par la convention d'indivision n'estpas opposable au créancier qui détient une hypothèque sur une part indivise dubien, à moins qu'il n'ait consenti au partage ou que son débiteur ne conserveun droit de propriété sur quelque partie du bien.1022.

Toutindivisaire peut, dans les 60 jours où il apprend qu'une personne étrangère àl'indivision a acquis, à titre onéreux, la part d'un indivisaire, l'écarter del'indivision en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu'elle aacquittés. Ce droit doit être exercé dans l'année qui suit l'acquisition de lapart.Le droit de retrait ne peut être exercé lorsque les indivisairesont, dans la convention d'indivision, stipulé des droits de préemption et que,portant sur un immeuble, ces droits ont été publiés.1023.

L'indivisairequi a fait inscrire son adresse au bureau de la publicité des droits peut, dansles 60 jours de la notification qui lui est faite de l'intention d'un créancierde faire vendre la part d'un indivisaire ou de la prendre en paiement d'uneobligation, être subrogé dans les droits du créancier en lui payant la dette del'indivisaire et les frais.Il ne peut opposer, s'il n'a pas fait inscrire son adresse,son droit de retrait à un créancier ou aux ayants cause de celui-ci.1024.

Siplusieurs indivisaires exercent leur droit de retrait ou de subrogation sur lapart d'un indivisaire, ils la partagent proportionnellement à leur droit dansl'indivision.

SECTION III - DE L'ADMINISTRATION DU BIENINDIVIS

1025.

Lesindivisaires administrent le bien en commun.1026.

Lesdécisions relatives à l'administration du bien sont prises à la majorité desindivisaires, en nombre et en parts.Les décisions visant à aliéner le bien indivis, à lepartager, à le grever d'un droit réel, à en changer la destination ou à yapporter des modifications substantielles sont prises à l'unanimité.1027.

L'administrationd'un bien indivis peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi lesindivisaires et nommé par eux.Le tribunal peut, à la demande d'un indivisaire, désigner legérant et fixer les conditions de sa charge lorsque le choix de la personne ànommer ne reçoit pas l'assentiment de la majorité, en nombre et en parts, desindivisaires, ou en cas d'impossibilité de pourvoir à la nomination ou auremplacement du gérant.1028.

L'indivisairequi administre le bien indivis à la connaissance des autres indivisaires etsans opposition de leur part est présumé avoir été nommé gérant.1029.

Legérant agit seul à l'égard du bien indivis, à titre d'administrateur du biend'autrui chargé de la simple administration. SECTION IV - DE LA FIN DEL'INDIVISION ET DU PARTAGE

1030.

Nuln'est tenu de demeurer dans l'indivision. Le partage peut toujours êtreprovoqué, à moins qu'il n'ait été reporté par une convention, par unedisposition testamentaire, par un jugement ou par l'effet de la loi, ou qu'iln'ait été rendu impossible du fait de l'affectation du bien à un but durable.1031.

Malgrétoute convention contraire, les 3/4 des indivisaires, représentant90% des parts, peuvent mettre fin à la copropriété indivise d'un immeubleprincipalement à usage d'habitation pour en établir la copropriété divise.Les indivisaires peuvent satisfaire ceux qui s'opposent àl'établissement d'une copropriété divise et qui refusent de signer ladéclaration de copropriété en leur attribuant leur part en numéraire; la partde chaque indivisaire est alors augmentée en proportion de son paiement.1032.

Àla demande d'un indivisaire, le tribunal peut, afin d'éviter une perte,surseoir au partage immédiat de tout ou partie du bien et maintenirl'indivision pour une durée d'au plus deux ans.Cette décision peut être révisée si les causes qui ontjustifié le maintien de l'indivision ont cessé ou si l'indivision est devenueintolérable ou présente de grands risques pour les indivisaires.1033.

Lesindivisaires peuvent toujours satisfaire celui qui s'oppose au maintien de l'indivisionen lui attribuant sa part, selon sa préférence, soit en nature, pourvu qu'ellesoit aisément détachable du reste du bien indivis, soit en numéraire.Si la part est attribuée en nature, les indivisaires peuventaccorder celle qui est la moins nuisible à l'exercice de leurs droits.Si la part est attribuée en numéraire, la part de chaqueindivisaire est alors augmentée en proportion de son paiement.1034.

Siles indivisaires ne s'entendent pas sur la part à attribuer à l'un d'eux, ennature ou en numéraire, une expertise ou une évaluation est faite par unepersonne désignée par tous les indivisaires ou, s'ils ne s'accordent pas entreeux, par le tribunal.1035.

Lescréanciers dont la créance résulte de l'administration sont payés parprélèvement sur l'actif, avant le partage.Les créanciers, même hypothécaires, d'un indivisaire nepeuvent demander le partage si ce n'est par action oblique, dans le cas oùl'indivisaire pourrait lui-même le demander.1036.

Ilpeut être mis fin à l'indivision en cas de perte ou d'expropriation d'unepartie importante du bien indivis si la majorité des indivisaires en nombre eten parts en décide ainsi.1037.

L'indivisioncesse par le partage du bien ou par son aliénation.Si on procède au partage, les dispositions relatives aupartage des successions s'appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires.Néanmoins, l'acte de partage qui met fin à une indivisionautre que successorale est attributif du droit de propriété. CHAPITRE TROISIÈME -DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE D'UN IMMEUBLE

SECTION I - DEL'ÉTABLISSEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE

1038.

Lacopropriété divise d'un immeuble est établie par la publication d'unedéclaration en vertu de laquelle la propriété de l'immeuble est divisée enfractions, appartenant à une ou plusieurs personnes.1039.

Lacollectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de ladéclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet laconservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des partiescommunes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété,ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.Elle prend le nom de syndicat.1040.

Lacopropriété divise peut être établie sur un immeuble bâti par l'emphytéote ousur un immeuble qui fait l'objet d'une propriété superficiaire si la durée nonécoulée des droits, au moment de la publication de la déclaration, estsupérieure à 50 ans.En ces cas, chaque copropriétaire est tenu à l'égard dupropriétaire de l'immeuble faisant l'objet de l'emphytéose ou de la propriétésuperficiaire, d'une manière divise et en proportion de la valeur relative desa fraction, des obligations divisibles de l'emphytéote ou du superficiaire,selon le cas; le syndicat est tenu des obligations indivisibles.

SECTION II - DES FRACTIONS DE COPROPRIÉTÉ

1041.

Lavaleur relative de chaque fraction de la copropriété divise est établie parrapport à la valeur de l'ensemble des fractions, en fonction de la nature, dela destination, des dimensions et de la situation de la partie privative dechaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation.Elle est déterminée dans la déclaration.1042.

Sontdites privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont lapropriété d'un copropriétaire déterminé et dont il a l'usage exclusif.1043.

Sontdites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriétéde tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun.Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu'àl'usage de certains copropriétaires ou d'un seul. Les règles relatives auxparties communes s'appliquent à ces parties communes à usage restreint.1044.

Sontprésumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, lesvoies d'accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, leslocaux des services communs, de stationnement et d'entreposage, les caves, legros oeuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels lessystèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compriscelles qui traversent les parties privatives.1045.

Lescloisons ou les murs non compris dans le gros oeuvre du bâtiment et quiséparent une partie privative d'une partie commune ou d'une autre partieprivative sont présumés mitoyens.1046.

Chaquecopropriétaire a sur les parties communes un droit de propriété indivis. Saquote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de safraction.1047.

Chaquefraction constitue une entité distincte et peut faire l'objet d'une aliénationtotale ou partielle; elle comprend, dans chaque cas, la quote-part des partiescommunes afférente à la fraction, ainsi que le droit d'usage des partiescommunes à usage restreint, le cas échéant.1048.

Laquote-part des parties communes d'une fraction ne peut faire l'objet,séparément de la partie privative de cette fraction, ni d'une aliénation nid'une action en partage.1049.

L'aliénationd'une partie divise d'une partie privative est sans effet si la déclaration decopropriété et le plan cadastral n'ont pas été préalablement modifiés pourcréer une nouvelle fraction, la décrire, lui attribuer un numéro cadastraldistinct et déterminer sa valeur relative, ou pour faire état des modificationsapportées aux limites des parties privatives contiguës.1050.

Chaquefraction forme une entité distincte aux fins d'évaluation et d'impositionfoncière.Le syndicat doit être mis en cause en cas de contestation enjustice de l'évaluation d'une fraction par un copropriétaire.1051.

Malgréles articles 2650 et 2662, l'hypothèque, les sûretés additionnelles qui s'ygreffent ou les priorités existantes sur l'ensemble de l'immeuble détenu encopropriété, lors de l'inscription de la déclaration de copropriété, sedivisent entre les fractions suivant la valeur relative de chacune d'elles ousuivant toute autre proportion prévue.

SECTION III - DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

§ 1. —  Ducontenu de la déclaration

1052.

Ladéclaration de copropriété comprend l'acte constitutif de copropriété, lerèglement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions.1053.

L'acteconstitutif de copropriété définit la destination de l'immeuble, des partiesprivatives et des parties communes.Il détermine également la valeur relative de chaque fractionet indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des charges et lenombre de voix attachées à chaque fraction et prévoit toute autre conventionrelative à l'immeuble ou à ses parties privatives ou communes. Il précise aussiles pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat etde l'assemblée des copropriétaires.1054.

Lerèglement de l'immeuble contient les règles relatives à la jouissance, àl'usage et à l'entretien des parties privatives et communes, ainsi que cellesrelatives au fonctionnement et à l'administration de la copropriété.Le règlement porte également sur la procédure de cotisationet de recouvrement des contributions aux charges communes.1055.

L'étatdescriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et desparties communes de l'immeuble.Il contient aussi une description des droits réels grevantl'immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretésadditionnelles qui s'y greffent.1056.

Ladéclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits descopropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination del'immeuble, ses caractères ou sa situation.1057.

Lerèglement de l'immeuble est opposable au locataire ou à l'occupant d'une partieprivative, dès qu'un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sontapportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat.1058.

Amoins que l'acte constitutif de copropriété ne le prévoie expressément, unefraction ne peut être détenue par plusieurs personnes ayant chacune un droit dejouissance, périodique et successif, de la fraction et elle ne peut non plusêtre aliénée dans ce but.Le cas échéant, l'acte doit indiquer le nombre de fractionsqui peuvent être ainsi détenues, les périodes d'occupation, le nombre maximumde personnes qui peuvent détenir ces fractions, ainsi que les droits et lesobligations de ces occupants.§ 2. —  Del'inscription de la déclaration

1059.

Ladéclaration de copropriété doit être notariée et en minute; il en est de mêmedes modifications qui sont apportées à l'acte constitutif de copropriété et àl'état descriptif des fractions.La déclaration doit être signée par tous les propriétairesde l'immeuble, par l'emphytéote ou le superficiaire, le cas échéant, ainsi quepar les créanciers qui détiennent une hypothèque sur l'immeuble; lesmodifications sont signées par le syndicat.1060.

Ladéclaration, ainsi que les modifications apportées à l'acte constitutif decopropriété et à l'état descriptif des fractions, sont présentées au bureau dela publicité des droits. La déclaration est inscrite au registre foncier, sousles numéros d'immatriculation des parties communes et des parties privatives;les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d'immatriculation desparties communes, à moins qu'elles ne touchent directement une partieprivative. Quant aux modifications apportées au règlement de l'immeuble, ilsuffit qu'elles soient déposées auprès du syndicat.Le cas échéant, l'emphytéote ou le superficiaire doit donneravis de l'inscription au propriétaire de l'immeuble faisant l'objet d'uneemphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire.1061.

L'inscriptiond'un acte qui concerne une partie privative vaut pour la quote-part des partiescommunes qui y est afférente, sans qu'il y ait lieu de faire une inscriptionsous le numéro d'immatriculation des parties communes.1062.

Ladéclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et lespersonnes qui l'ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de soninscription.SECTION IV - DES DROITSET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES

1063.

Chaquecopropriétaire dispose de sa fraction ; il use et jouit librement de sa partieprivative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement del'immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires nià la destination de l'immeuble.1064.

Chacundes copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de safraction, aux charges résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble,ainsi qu'au fonds de prévoyance constitué en application de l'article 1071.Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usagerestreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.1065.

Lecopropriétaire qui loue sa partie privative doit le notifier au syndicat etindiquer le nom du locataire.1066.

Aucuncopropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de sapartie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l'immeubledécidés par le syndicat ou des travaux urgents.Lorsque la partie privative est louée, le syndicat donne aulocataire, le cas échéant, les avis prévus par les articles 1922 et 1931relatifs aux améliorations et aux travaux.1067.

Lecopropriétaire qui subit un préjudice par suite de l'exécution des travaux, enraison d'une diminution définitive de la valeur de sa fraction, d'un trouble dejouissance grave, même temporaire, ou de dégradations, a le droit d'obtenir uneindemnité qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à lademande de celui-ci; autrement l'indemnité est à la charge des copropriétairesqui ont fait les travaux.1068.

Toutcopropriétaire peut, dans les cinq ans du jour de l'inscription de ladéclaration de copropriété, demander au tribunal la révision, pour l'avenir, dela valeur relative des fractions et de la répartition des charges communes.Le droit à la révision ne peut être exercé que s'il existe,entre la valeur relative accordée à une fraction ou la part des chargescommunes qui y est afférente et la valeur relative ou la part qui aurait dûêtre établie, suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété, unécart de plus d'un dixième soit en faveur d'un autre copropriétaire, soit aupréjudice du copropriétaire qui fait la demande.1069.

Celuiqui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l'exercice d'un droithypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiementde toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment del'acquisition.Celui qui se propose d'acquérir une fraction de copropriétépeut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des chargescommunes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait,autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de lafraction ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n'est alors tenu aupaiement de ces charges communes que si l'état lui est fourni par le syndicatdans les 15 jours de la demande.L'état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel descopropriétaires. SECTION V - DES DROITS ETOBLIGATIONS DU SYNDICAT

1070.

Lesyndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant lenom et l'adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire, lesprocès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseild'administration, ainsi que les états financiers.Il tient aussi à leur disposition la déclaration decopropriété, les copies de contrats auxquels il est partie, une copie du plancadastral, les plans et devis de l'immeuble bâti, le cas échéant, et tousautres documents relatifs à l'immeuble et au syndicat.1071.

Lesyndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures etdu coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquideet disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements.Ce fonds est la propriété du syndicat.1072.

Annuellement,le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée descopropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoirdéterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de lacopropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à verser au fondsde prévoyance.La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyanceest d'au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenucompte, pour l'établir, des droits respectifs des copropriétaires sur lesparties communes à usage restreint.Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire dumontant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles.1073.

Lesyndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y compris les partiesprivatives. Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels, tels levol et l'incendie, couvrant la totalité de l'immeuble, à l'exclusion desaméliorations apportées par un copropriétaire à sa partie. Le montant del'assurance souscrite correspond à la valeur à neuf de l'immeuble.Il doit aussi souscrire une assurance couvrant saresponsabilité envers les tiers.1074.

Laviolation d'une des conditions du contrat d'assurance par un copropriétairen'est pas opposable au syndicat.1075.

L'indemnitédue au syndicat à la suite d'une perte importante est, malgré l'article 2494,versée au fiduciaire nommé dans l'acte constitutif de copropriété ou, à défaut,désigné par le syndicat.Elle doit être utilisée pour la réparation ou lareconstruction de l'immeuble, sauf si le syndicat décide de mettre fin à lacopropriété; en ce cas, le fiduciaire, après avoir déterminé la part del'indemnité de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative desa fraction, paie, sur cette part, les créanciers prioritaires et hypothécairessuivant les règles de l'article 2497. Il remet, pour chacun descopropriétaires, le solde de l'indemnité au liquidateur du syndicat avec sonrapport.1076.

Lesyndicat peut, s'il y est autorisé, acquérir ou aliéner des fractions, desparties communes ou d'autres droits réels.L'acquisition qu'il fait d'une fraction n'enlève pas soncaractère à la partie privative. Cependant, en assemblée générale, il nedispose d'aucune voix pour ces parties et le total des voix qui peuvent êtreexprimées est réduit d'autant.1077.

Lesyndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tierspar le vice de conception ou de construction ou le défaut d'entretien desparties communes, sans préjudice de toute action récursoire.1078.

Lejugement qui condamne le syndicat à payer une somme d'argent est exécutoirecontre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires aumoment où la cause d'action a pris naissance, proportionnellement à la valeurrelative de sa fraction.Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance,sauf pour une dette née de la réparation de l'immeuble ou du remplacement desparties communes.1079.

Lesyndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander larésiliation du bail d'une partie privative lorsque l'inexécution d'uneobligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou àun autre occupant de l'immeuble.1080.

Lorsquele refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriétécause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l'un descopropriétaires, l'un ou l'autre peut demander au tribunal de lui enjoindre des'y conformer.Si le copropriétaire transgresse l'injonction ou refuse d'yobéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu'il peut imposer, ordonnerla vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédurecivile (chapitre C-25) relatives à la vente du bien d'autrui.1081.

Lesyndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice deconception ou de construction de l'immeuble ou un vice du sol. Dans le cas oùles vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sansavoir obtenu l'autorisation des copropriétaires de ces parties.Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur àl'action fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'uncopropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau conseil d'administration,après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.1082.

Lesyndicat a le droit, dans les six mois à compter de la notification qui lui estfaite par le propriétaire de l'immeuble faisant l'objet d'une emphytéose oud'une propriété superficiaire de son intention de céder à titre onéreux sesdroits dans l'immeuble, de les acquérir, dans ce seul délai, par préférence àtout autre acquéreur éventuel. Si la cession projetée ne lui est pas notifiée,le syndicat peut, dans les six mois à compter du moment où il apprend qu'untiers a acquis les droits du propriétaire, acquérir les droits de ce tiers enlui remboursant le prix de la cession et les frais qu'il a acquittés.1083.

Lesyndicat peut adhérer à une association de syndicats de copropriétés constituéepour la création, l'administration et l'entretien de services communs àplusieurs immeubles détenus en copropriété ou pour la poursuite d'intérêtscommuns.SECTION VI - DU CONSEILD'ADMINISTRATION DU SYNDICAT

1084.

Lacomposition du conseil d'administration du syndicat, le mode de nomination, deremplacement ou de rémunération des administrateurs, ainsi que les autresconditions de leur charge, sont fixés par le règlement de l'immeuble.En cas de silence du règlement ou d'impossibilité de procéderen la manière prévue, le tribunal peut, à la demande d'un copropriétaire,nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa charge.1085.

L'administrationcourante du syndicat peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires.Le gérant agit à titre d'administrateur du bien d'autruichargé de la simple administration.1086.

Lesyndicat peut remplacer l'administrateur ou le gérant qui, étantcopropriétaire, néglige de payer sa contribution aux charges communes ou aufonds de prévoyance.

SECTION VII - DE L'ASSEMBLÉE DESCOPROPRIÉTAIRES

1087.

L'avisde convocation de l'assemblée annuelle des copropriétaires doit êtreaccompagné, en plus du bilan, de l'état des résultats de l'exercice écoulé, del'état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet demodification à la déclaration de copropriété et d'une note sur les modalitésessentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés.1088.

Toutcopropriétaire peut, dans les cinq jours de la réception de l'avis deconvocation, faire inscrire toute question à l'ordre du jour.Avant la tenue de l'assemblée, le conseil d'administrationavise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement inscrites.1089.

Lequorum, à l'assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant lamajorité des voix.Si le quorum n'est pas atteint, l'assemblée est alorsajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires ;les 3/4 des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée yconstituent le quorum.L'assemblée où il n'y a plus quorum doit être ajournée si uncopropriétaire le réclame.1090.

Chaquecopropriétaire dispose, à l'assemblée, d'un nombre de voix proportionnel à lavaleur relative de sa fraction. Les indivisaires d'une fraction exercent leursdroits dans la proportion de leur quote-part indivise.1091.

Lorsqu'uncopropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions,d'un nombre de voix supérieur à la moitié de l'ensemble des voix des copropriétaires,le nombre de voix dont il dispose, à une assemblée, est réduit à la somme desvoix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée.1092.

Lepromoteur d'une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer,outre les voix attachées à la fraction qui lui sert de résidence, de plus de60% de l'ensemble des voix des copropriétaires à l'expiration de la deuxième etde la troisième année de la date d'inscription de la déclaration decopropriété.Ce nombre est réduit à 25% par la suite.1093.

Estconsidéré comme promoteur celui qui, au moment de l'inscription de ladéclaration de copropriété, est propriétaire d'au moins la moitié de l'ensembledes fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dansl'intention de l'habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande.1094.

Lecopropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas acquitté sa quote-partdes charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance, est privé deson droit de vote.1095.

Lacession des droits de vote d'un copropriétaire doit être dénoncée au syndicatpour lui être opposable.1096.

Lesdécisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétairesprésents ou représentés à l'assemblée, y compris celles visant à corriger uneerreur matérielle dans la déclaration de copropriété.1097.

Sontprises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 desvoix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent: 1° Les actes d'acquisition ou d'aliénationimmobilière par le syndicat; 2° Les travaux de transformation,d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que larépartition du coût de ces travaux; 3° La construction de bâtiments pour créer denouvelles fractions; 4° La modification de l'acte constitutif decopropriété ou de l'état descriptif des fractions.1098.

Sontprises à la majorité des 3/4 des copropriétaires, représentant 90%des voix de tous les copropriétaires, les décisions : 1° Qui changent la destination de l'immeuble; 2° Qui autorisent l'aliénation des partiescommunes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination del'immeuble; 3° Qui modifient la déclaration de copropriétépour permettre la détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant undroit de jouissance périodique et successif.1099.

Lorsquele nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, enapplication de la présente section, le total des voix des copropriétaires estréduit d'autant pour le vote des décisions exigeant la majorité en nombre et envoix.1100.

Lescopropriétaires de parties privatives contiguës peuvent modifier les limites deleur partie privative sans l'accord de l'assemblée, à la condition d'obtenir leconsentement de leur créancier hypothécaire et du syndicat. La modification nepeut augmenter ou diminuer la valeur relative de l'ensemble des partiesprivatives modifiées ou l'ensemble des droits de vote qui y sont attachés.Le syndicat modifie la déclaration de copropriété et le plancadastral aux frais de ces copropriétaires; l'acte de modification doit êtreaccompagné des consentements des créanciers, des copropriétaires et dusyndicat.1101.

Estréputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifiele nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présentchapitre.1102.

Estsans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre de la déclaration decopropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative desa fraction, à la destination de sa partie privative ou à l'usage qu'il peut enfaire.1103.

Toutcopropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assembléesi elle est partiale, si elle a été prise dans l'intention de nuire auxcopropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s'estproduite dans le calcul des voix.L'action doit, sous peine de déchéance, être intentée dansles 60 jours de l'assemblée.Le tribunal peut, si l'action est futile ou vexatoire,condamner le demandeur à des dommages-intérêts. SECTION VIII - DE LAPERTE DE CONTRÔLE DU PROMOTEUR SUR LE SYNDICAT

1104.

Dansles 90 jours à compter de celui où le promoteur d'une copropriété ne détientplus la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires, le conseild'administration doit convoquer une assemblée extraordinaire descopropriétaires pour l'élection d'un nouveau conseil d'administration.Si l'assemblée n'est pas convoquée dans les 90 jours, toutcopropriétaire peut le faire.1105.

Leconseil d'administration, lors de cette assemblée, rend compte de sonadministration.Il produit des états financiers, lesquels doivent êtreaccompagnés de commentaires d'un comptable sur la situation financière dusyndicat. Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires, indiquertoute irrégularité qu'il constate.Les états financiers doivent être vérifiés sur demande descopropriétaires représentant 40% des voix de tous les copropriétaires. Cettedemande peut être faite en tout temps, même avant l'assemblée.1106.

Lecomptable a accès, à tout moment, aux livres, comptes et pièces justificativesqui concernent la copropriété.Il peut exiger du promoteur ou d'un administrateur lesinformations et explications qu'il estime nécessaires à l'accomplissement deses fonctions.1107.

Lenouveau conseil d'administration peut, dans les 60 jours de l'élection, mettrefin sans pénalité au contrat conclu par le syndicat pour l'entretien del'immeuble ou pour d'autres services, antérieurement à cette élection, lorsquela durée du contrat excède un an. SECTION IX - DE LA FIN DELA COPROPRIÉTÉ

1108.

Ilpeut être mis fin à la copropriété par décision des 3/4 descopropriétaires représentant 90% des voix de tous les copropriétaires.La décision de mettre fin à la copropriété doit êtreconsignée dans un écrit que signent le syndicat et les personnes détenant deshypothèques sur tout ou partie de l'immeuble. Cette décision est inscrite auregistre foncier, sous les numéros d'immatriculation des parties communes etdes parties privatives.1109.

Lesyndicat est liquidé suivant les règles du livre premier applicables auxpersonnes morales.À cette fin, le liquidateur est saisi, en plus des biens dusyndicat, de l'immeuble et de tous les droits et obligations descopropriétaires dans l'immeuble.