Sujet: Présentation de la copropriété divise

Bonsoir,

Permettez-moi de vous présenter ce soir les grands principes de la copropriété au Québec...


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Un immeuble est détenu en copropriété si 2 personnes ou plus en sont propriétaires. Il existe 2 types de copropriétés : la copropriété divise et la copropriété indivise.

Copropriété divise
La copropriété divise comporte des parties privatives qui n’appartiennent qu'à leurs propriétaires respectifs et des parties communes, tels que le terrain, les murs extérieurs ou la toiture qui appartiennent par quote-part (%) à tous les copropriétaires.

La copropriété est régie par une déclaration de copropriété notariée.

La déclaration de copropriété régit les droits et obligations des copropriétaires et comprend ;

  • l'acte constitutif de copropriété;

  • le règlement de l'immeuble;

  • l'état descriptif des fractions.

L'acte constitutif de copropriété

L'acte constitutif de copropriété

  • précise le caractère distinctif de la copropriété de même que la composition des parties privatives et communes;

  • attribue le nombre de voix attachées à chacune des fractions, aussi appelée quote-part;

  • précise les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d'administration, du syndicat ainsi que de l'assemblée des copropriétaires;

  • définit des notions additionnelles comme celle de « perte importante », utile pour déterminer les modalités de gestion des sinistres.

Le règlement de l'immeuble
Ce règlement établit les règles relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et des parties communes, les règles concernant le fonctionnement et l'administration de la copropriété et les procédures de cotisation et de perception des charges communes ainsi que la contribution au fonds de prévoyance.

L'état descriptif des fractions
L'état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l'immeuble ainsi qu’une description des droits réels attachés à l'immeuble.

Contrôle du promoteur immobilier
Le Code civil du Québec limite le contrôle du promoteur immobilier sur les décisions de l'assemblée des copropriétaires. Ainsi, dans le cas des propriétés de 5 fractions ou plus, il y a réduction progressive du nombre de voix dont dispose le promoteur à l'assemblée des copropriétaires. Après 3 ans, celui-ci ne pourra détenir plus de 25 % de l'ensemble des voix quelle que soit sa quote-part.

Fonds de prévoyance
Le fonds de prévoyance auquel doit contribuer chaque copropriétaire ne peut servir qu'aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Il est la propriété du syndicat de copropriétaires.

Les dépenses rattachées aux parties communes se répartissent entre les copropriétaires en proportion de la valeur relative de la partie de l'immeuble qu'ils possèdent sauf s'il y a stipulation contraire à cet effet dans la déclaration de propriété.

Syndicat de copropriétaires, conseil d'administration et assemblée des copropriétaires
Dès la constitution de la copropriété, un syndicat de copropriétaires est créé. Ce dernier veille à la conservation de l'immeuble, à son entretien et à son administration. Il doit s'immatriculer auprès du Registraire des entreprises.

C'est le conseil d'administration qui agit pour le syndicat. Les budgets de la copropriété sont établis par les administrateurs. Quant à l'assemblée des copropriétaires, celle-ci étudie les questions qui intéressent l'ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire est habilité à exercer son droit de vote en fonction de son nombre de voix.

http://www4.gouv.qc.ca/FR/Portail/Citoy … tions.aspx

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Re: Présentation de la copropriété divise

Informations intéressantes sur les différences entre la réglementation française et celle du Canada.

"sauf s'il y a stipulation contraire à cet effet dans la déclaration de propriété.'
Il n'y a donc pas comme en France de charges spécifiques, chauffage, ascenseur, Escalier, eau, etc.

"C'est le conseil d'administration qui agit pour le syndicat"
Il n'y a donc pas de syndic professionnel ou bénévole (non professionnel).

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Re: Présentation de la copropriété divise

Bonjour,

La présentation est succincte mais globalement, le bon sens et la justice ont produit des systèmes assez similaires.
Sur les répartitions, on trouve également la notion de "charges spéciales" ou de "parties communes restreintes" :
http://blog.solutioncondo.com/index.php … -de-condo/


En revanche, sur la notion de syndic et de mandataire, il semble en effet que la notion de conseil d'administration regroupe notre conseil syndical et notre syndic avec une articulation et des rôles bien différents mais il est également possible de faire appel à un gestionnaire professionnel... un peu comme les ASL :

ADMINISTRATEURS : Les administrateurs de la copropriété sont les personnes élues par l’ensemble des copropriétaires afin d’administrer la copropriété. Ils sont responsables de l’entretien, des contrats de service, des charges ainsi que de la gestion administrative de l’immeuble. En fait, ils doivent pourvoir au bon fonctionnement de l’immeuble. Les administrateurs peuvent décider que certaines responsabilités soient assumées par un gérant ou un gestionnaire de copropriété moyennant des frais.

GÉRANT OU GESTIONNAIRE : Le gérant ou le gestionnaire est la personne qui est mandatée par les administrateurs afin de s’occuper de la gestion quotidienne de l’immeuble : il n’est donc pas un employé, il est choisi par les administrateurs. On lui confère, par contrat, les services pour lesquels son mandat est requis, cela peut être une partie administrative (comme percevoir les frais mensuels, la comptabilité générale), mais peut également être de forme complète allant jusqu’à s’occuper des contrats de service. Son contrat détermine les services qui lui incombent et il est rémunéré à partir des frais mensuels de la copropriété.


Pouvoirs de décision concernant les travaux

Conseil d’administration
Autorise les travaux dans les parties privatives.
Décide de l’exécution des travaux d’entretien et de maintenance des parties communes prévus dans le budget.
Autorise les travaux d’urgence pour limiter les dommages à l’immeuble et préserver la sécurité des résidants.
Décide des travaux de réparation requis par les dommages causés aux parties communes et aux parties privatives.
Décide de la réalisation des travaux majeurs et des remplacements dans les parties communes, selon les prévisions faites pour le fonds de prévoyance.
Décide des travaux requis pour se conformer aux normes du code du bâtiment.
Fait faire les réparations que le copropriétaire n’effectue pas dans un délai raisonnable dans une partie privative.

Assemblée des copropriétaires
Vote sur les projets de travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes et des parties communes à usage restreint.
Autorise les travaux dans une partie privative ayant une répercussion significative sur les parties communes ou une autre partie privative.